Deelgenoten in gemeenschap. Contractuele boete. Wenk onder Rb Rotterdam, 14 oktober 2020

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Komen kostenposten in het kader van verkoop/levering gemeenschapsgoed ten laste van alle deelgenoten?

Wenk in RN 2021/8, ECLI:NL:RBROT:2020:9333

Deze uitspraak toont goed aan het onderscheid tussen de obligatoire verkoopfase en de notariële leveringsfase bij een registergoed. De verkoopfase is in principe vormvrij vanuit de verkoper bezien; een ieder kan een registergoed verkopen en leveringsverplichtingen aangaan ongeacht of diegene deze leveringsverplichting wel kan nakomen. De notariële leveringsfase is echter met waarborgen omkleed ter voorkoming dat een beschikkingsonbevoegde de leveringshandeling verricht en daarmee niet wordt voldaan aan de wettelijke vereisten van art. 3:84 BW. Degene die in het kader van de afwikkeling van een nalatenschap wil overgaan tot verkoop van een registergoed (in casu een woning) doet er goed aan eerst een verklaring van erfrecht via een notaris te laten opstellen ingevolge waarvan hij/zij zijn/haar (zelfstandige) beschikkingsbevoegdheid blijkt ten aanzien van het (gehele) registergoed. Dit ter voorkoming dat later blijkt dat door beschikkingsonbevoegdheid van de verkoper het registergoed niet geleverd kan worden met alle vertraging en schade van dien. Is er op het moment van verkoop geen verklaring van erfrecht aanwezig, dan verdient het aanbeveling om in de koopovereenkomst met voorbehouden (ontbindende voorwaarden) te werken. Dit geldt zeker indien er meerdere erfgenamen en/of eigenaren zijn betrokken en er een geschil is of dreigt te ontstaan tussen deze erfgenamen en/of eigenaren. De onderhavige uitspraak laat ook zien dat deze omstandigheid in principe niet aan een koper kan worden tegengeworpen; deze heeft recht op nakoming en/of een (contractuele) boete gebaseerd op de onderliggende koopovereenkomst en de algemene bepalingen van ons vermogensrecht. Inmiddels zijn in de wet voor particuliere kopers de nodige waarborgen en beschermingsmaatregelen opgenomen bij de aankoop van een registergoed (onder andere het schriftelijkheidsvereiste van de koopovereenkomst en de drie-dagen-bedenktijd). Er is in dit kader veelvuldig bediscussieerd of notariële tussenkomst in de obligatoire verkoopfase ook gewenst is als constitutief vereiste voor het aangaan van een koopovereenkomst. Ook een verkoper zou hierbij gebaat zijn. Dit werd vanuit de politiek echter niet nodig geacht, maar de onderhavige uitspraak leert wel dat juist dit soort kwesties middels deze notariële tussenkomst in de obligatoire verkoopfase voorkomen kunnen worden daar één van de kerntaken van het notariaat het onderzoeken van de beschikkingsbevoegdheid betreft bij het aangaan van een rechtshandeling. Tot slot vormt een nalatenschap een bijzondere gemeenschap in de zin van art. 3:189 BW e.v., zodat - anders dan gedaagde aanvoert in rechtsoverweging art. 4.4 van de onderhavige uitspraak - in beginsel heeft te gelden dat zij op grond van art. 3:190 lid 1 BW (ook) niet bevoegd zou zijn geweest om (enkel) over haar eigen aandeel in het tot de gemeenschap behorende registergoed te beschikken zonder toestemming van de overige deelgenoten. In praktijk zal het notariaat zich echter niet vaak met die kwestie geconfronteerd zien; immers weinigen zullen geïnteresseerd zijn in het verkrijgen van een (in casu) halve woning.