Koop registergoed. Taak notaris. Wenk onder Hoge Raad, 16 april 2021

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Aan wie moet de notaris de koopsom betalen indien er geen eigendomsoverdracht tot stand is gekomen?

Wenk in RN 2021/66, ECLI:NL:HR:2021:588

Het onderhavige arrest brengt in beginsel geen verandering aan hetgeen in praktijk al gebruikelijk is ter zake de notariële rol bij de overdracht van registergoederen (in deze het bedrijvencomplex) en de daarbij behorende zorgplicht/taken qua her- en narecherches en het uitboeken van de gelden. De zorgplicht van de notaris die door het Baarns Beslag een nadere invulling kreeg wordt hiermee eerder bevestigd dan verder aangepast. Het is in principe voldoende voor de notaris om na de levering van een registergoed een narecherche te doen met inachtneming van de daarvoor geldende beroepsregels. Als blijkt dat het registergoed is geleverd vrij van hypotheken en beslagen mag de notaris de tegenprestatie aan de verkoper ter beschikking stellen (dan wel aan de andere betrokkenen die daarop aanspraak kunnen maken (bijvoorbeeld een hypotheekhouder)). Een notaris hoeft niet verder te onderzoeken of de verkoper rechthebbende is geworden van de koopprijs op het moment dat de notaris geen reden heeft om te twijfelen aan de geldigheid van de overdracht. Echter op het moment dat de notaris wetenschap heeft dat de overdracht niet is geslaagd en de verkoper dus geen rechthebbende is geworden, zoals in de huidige casus, dan mag de notaris niet tot betaling aan de verkoper overgaan. Zoals te doen gebruikelijk dient de notaris de narecherche in beginsel te verrichten één werkdag na registratie van de akte van levering ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de openbare registers en zullen doorgaans onverwijld daarna de gelden (dienen te) worden uitgeboekt. Waakzaamheid is geboden indien gelden na de narecherches op de kwaliteitsrekening blijven staan en pas op een (veel) later moment zullen (kunnen) worden uitgeboekt (bijvoorbeeld in geval van een beslag op de koopsom of in geval van een depotregeling met de daaraan verbonden voorwaardelijke aanspraken van betrokken partijen op de koopsom). Onderhavig arrest toont immers aan dat er zich tussentijds gewijzigde omstandigheden kunnen voordoen. In praktijk is van belang of de notaris kennis heeft van deze gewijzigde omstandigheden, waarbij ook blijkens onderhavig arrest het uitgangspunt blijft dat de notaris, nadat bij de narecherche is vastgesteld dat de levering vrij en onbezwaard heeft plaatsgevonden, in beginsel mag blijven uitgaan van de veronderstelling dat de overdracht is bewerkstelligd en niet met het oog op een voorgenomen uitbetaling eigener beweging behoeft te onderzoeken of op dat moment die veronderstelling nog steeds juist is. Doordat de casus bovendien erg specifiek is en omdat veelal de gelden direct na een geldige narecherche worden uitgekeerd, zal dit arrest een geringe impact hebben op de beroepspraktijk in vergelijking tot het Baarns beslag.

Lezenswaardig is de uitgebreide conclusie van A-G Wissink. Volgens A-G Wissink volgt uit de zorg van een goed opdrachtnemer (art. 7:401 BW) dat de notaris naast de voor hem geldende regels, zich onpartijdig opstelt en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid handelt. Hieronder valt volgens de A-G ook de onderlinge rechtsverhouding van de koper en verkoper. Dit kan op grond van art. 6:248 lid 1 BW. Dezelfde constructie is gebruikt in het Baarns Beslag "in overeenstemming met hetgeen naar aard van een dergelijke overeenkomst uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeit.". Huijgen beredeneert in zijn hiervoor genoemd artikel in dezelfde lijn als A-G Wissink dat de notaris niet kan volstaan met hetgeen gebruikelijk is in de beroepspraktijk, maar dat de notaris verdergaande normen moet naleven om het publiek voor risico's te behoeden. De Hoge Raad heeft de redelijkheid en billijkheid niet als rechtsgrond gebruikt, maar komt tot een vergelijkbare uitkomst zoals vermeld in de samenvatting van de rechtsoverwegingen. Voor de registergoederenpraktijk wordt daarmee het uitgangspunt van "gelijk oversteken" onderkend waarbij rekening wordt gehouden met de diverse formaliteiten in tijd die leiden tot een rechtsgeldige overdracht en de bijzondere rol die de notaris hierin vervult.