Nieuw besluit over samenloop btw en overdrachtsbelasting

De minister van Financiën heeft in zijn besluit van 14 september 2010 het beleid inzake de samenloop van btw en overdrachtsbelasting geactualiseerd. De goedkeuringen uit de 'projectonwikkelaarsresolutie' uit 2002 blijven gehandhaafd en worden op een enkel punt zelfs verruimd. In deze bijdrage gaan wij kort in op de belangrijkste wijzigingen voor de praktijk.

Zelfexploitatie

Voor de samenloopvrijstelling is vereist dat de onroerende zaak 'niet als bedrijfsmiddel wordt gebruikt'. Onder deze ingebruikneming wordt verstaan: het eerste feitelijke, duurzame gebruik overeenkomstig de objectieve bestemming van de onroerende zaak. Incidenteel of tijdelijk gebruik van de onroerende zaak voor andere doeleinden leidt niet tot de eerste ingebruikneming. Zo is er bijvoorbeeld geen sprake van ingebruikneming als een nieuw kantoorpand tijdens de bouw wordt gebruikt als opslag voor bouwmaterialen.

Over de kwalificatie van een terrein als 'bouwterrein' stelt de minister dat deze status pas vervalt wanneer op het onbebouwde terrein gebouwd wordt. Tussentijds gebruik in afwachting van de start van de bebouwing (bijvoorbeeld als landbouwgrond), neemt op zichzelf de status van bouwterrein niet weg. Ook voor de samenloopvrijstelling blijft een bouwterrein een 'ongebruikt bedrijfsmiddel' totdat het terrein wordt bebouwd.

De klassieke projectontwikkelaarsresolutie

Als een onroerend goed in afwachting van de verkoop wordt verhuurd of als bedrijfsmiddel wordt gebruikt, is de samenloopvrijstelling over het algemeen niet van toepassing. In de resolutie van 2002 was al goedgekeurd dat de vrijstelling in een specifiek geval toch mag worden toegepast. Het gaat om het geval waarin het vastgoed wordt verkregen binnen zes maanden na de eerste ingebruikneming (of de eerdere ingangsdatum van de verhuur). Deze goedkeuring, die vaak de projectontwikkelaars-resolutie wordt genoemd, blijft bestaan. Het vereiste dat de verkoper niet het oogmerk mag hebben gehad om de onroerende zaak te exploiteren, is in het nieuwe besluit echter vervallen.

Beleggingsfondsen

Volgens de Wet financieel toezicht (Wft) moeten beleggingsfondsen de juridische eigendom van de activa afscheiden. Deze juridische eigendom wordt ondergebracht bij de zogenaamde bewaarder. Het beleggingsfonds heeft de economische eigendom van de activa.

Door deze scheiding zijn er twee heffingsmomenten voor de overdrachtsbelasting: 1. de verkrijging van de juridische eigendom door de bewaarder; en 2. de verkrijging van de economische eigendom door (de deelnemers in) het fonds. Hierdoor kan zich in sommige gevallen een dubbele heffing voordoen, van zowel btw als overdrachtsbelasting, over dezelfde activa. Dit acht de minister onwenselijk en hij keurt goed dat de samenloopvrijstelling ook wordt toegepast bij de verkrijging van de economische eigendom, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Dubbele heffing wordt zodoende voorkomen.

Conclusie

De bestaande goedkeuringen bij samenloop tussen btw en overdrachtsbelasting worden grotendeels voortgezet. In bepaalde gevallen zijn de criteria zelfs versoepeld of zijn de goedkeuringen verruimd. Daarnaast is met het nieuwe besluit een betere aansluiting gezocht tussen de overdrachtsbelasting en de btw.