Vestiging erfdienstbaarheid. Uitleg erfdienstbaarheid. Wenk onder Hof Den Haag, 16 juli 2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is een erfdienstbaarheid rechtsgeldig gevestigd ondanks dat de tekening waarop het verloop van de erfdienstbaarheid is aangegeven niet in de openbare registers van het Kadaster is opgenomen?

Wenk in RI 2019/86, ECLI:NL:GHDHA:2019:1843

De onderhavige uitspraak benadrukt het belang van het zowel in een titel als in een notariële akte met voldoende bepaalbaarheid omschrijven van het goed waar een rechtshandeling betrekking op heeft. Zonder voldoende bepaalbaarheid zou in de onderhavige casus de erfdienstbaarheid niet rechtsgeldig zijn gevestigd. Voor een geldige overdracht (en daarmee ook voor de vestiging van een beperkt recht als de onderhavige erfdienstbaarheid) is het van belang dat het goed voldoende is geïndividualiseerd. In het algemeen is bepalend of de akte zodanige gegevens bevat dat aan de hand daarvan kan worden vastgesteld om welk goed het gaat. Door een uitleg van de in de akte neergelegde vestigingshandeling en bewoordingen wordt vastgesteld dat in casu wel een erfdienstbaarheid is gevestigd, maar dat de locatie/het tracé waarover de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend nog nader moet worden vastgesteld. Dat de tekening ontbreekt of dat onduidelijkheid bestaat over de locatie/tracé van de erfdienstbaarheid op het lijdend erf doet dus niet af aan de rechtsgeldige vestiging van de erfdienstbaarheid; de tekst in de akte en de uitleg daarvan biedt voldoende handvatten om het bestaan van de erfdienstbaarheid aan te nemen.

In de uitspraak komt ook de relevantie van het bestaan van de rechtsfiguur noodweg ex art. 5:57 BW ter sprake. Als een erf geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg of openbaar vaarwater, kan van de eigenaars van de naburige erven te allen tijde aanwijzing van een noodweg ten dienste van dat erf worden gevorderd. Indien de erfdienstbaarheid onverhoopt niet rechtsgeldig zou zijn gevestigd, dan had de appellante hier een beroep op kunnen doen. Er dient echter wel rekening mee te worden gehouden dat een noodweg niet kosteloos is daar het recht wordt verkregen tegen een vooraf te betalen of te verzekeren vergoeding van de schade welke door die noodweg wordt berokkend. Voor eigenaren (en hun rechtsopvolgers) biedt het vestigen van een erfdienstbaarheid middels een daartoe bestemde notariële akte de beste waarborgen om de rechten en verplichtingen van de betrokken erven te beschrijven. Omwille van het rechtsverkeer en ten behoeve van rechtszekerheid voor (toekomstige) eigenaren ter zake de feitelijke uitoefening van het recht is het aan te bevelen om in de akte van vestiging duidelijk te verwijzen naar tekeningen en/of andere aanknopingspunten die aangeven hoe en waar de erfdienstbaarheid op het betrokken perceel moet worden uitgeoefend. De instrumenterend notaris dient er natuurlijk wel voor te zorgen dat deze tekening(en) ook daadwerkelijk (fysiek) aan de akte worden gehecht, dat deze indien nodig worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en dat deze gedurende een minimale termijn van 20 jaar worden bewaard, een en ander ter voorkoming van onduidelijkheid tussen partijen die leidt tot een procedure als de onderhavige en zoals van een zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht.