Wijziging in bouwkundige constructie monumentenpand bepalend bij recht op aftrek

Onderhoudskosten van een eigen woning of van een beleggingspand, kunnen onder voorwaarden (gedeeltelijk) in aftrek worden gebracht indien het pand geregistreerd staat als monumentenpand in de zin van de Monumentenwet.

Wanneer verbouwingswerkzaamheden van een monumentenpand zowel tot herstel als tot vernieuwing leiden, dienen de kosten hiervan te worden gesplitst in onderhoudskosten en kosten van verbetering. Enkel de onderhoudskosten komen dan voor aftrek in aanmerking.

Is er als gevolg van een verbouwing echter sprake van 'in wezen nieuwbouw', dan komen de verbouwingskosten in het geheel niet voor aftrek in aanmerking. De Hoge Raad heeft zich op 24 februari jl. uitgelaten over de vraag wanneer er sprake is van 'in wezen nieuwbouw'.

Feiten
Een leegstaande voormalig koekfabriek - en tevens rijksmonument - is verbouwd tot appartementencomplex. De tot stand gekomen appartementen kwalificeren elk als monumentenpand in de zin van de Monumentenwet. Een eigenaar van één van de appartementen waarvoor het appartementsrecht kwalificeert als 'eigen woning', heeft zijn aandeel in de verbouwingskosten als uitgaven voor monumentenpanden in aftrek gebracht in zijn aangifte voor de inkomstenbelasting.

Rechtsgang
De inspecteur van de Belastingdienst heeft de aftrek niet toegestaan omdat er naar zijn mening sprake is van 'kosten ter verwerving van een bron van inkomen' (bronkosten). Naar zijn mening moet eerst de vraag beantwoord worden of er sprake is van bronkosten voordat toegekomen wordt aan de vraag of er sprake is van onderhoudskosten.

De Hoge Raad geeft echter aan dat er geen nieuwe 'bron van inkomen' ontstaan is nu er bij de verbouwing in bouwkundig opzicht zo weinig is veranderd dat in redelijkheid niet kan worden gezegd dat de werkzaamheden hebben geleid tot een zodanige radicale vernieuwing dat in bouwkundig opzicht sprake is van in wezen nieuwbouw. Daardoor kunnen de uitgaven voor de verbouwing ook volgens de Hoge Raad voor aftrek in aanmerking worden genomen.

Praktijk
Uit het bovenstaande blijkt dat wanneer een verbouwing leidt tot 'in wezen nieuwbouw', de verbouwingskosten in het geheel niet in aftrek kunnen worden gebracht. De Hoge Raad heeft nu - in het voetspoor van het Hof - een aanwijzing gegeven wanneer hier sprake van is. De eventuele wijziging van de bouwkundige constructie speelt hierbij een doorslaggevende rol.

Indien geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van 'in wezen nieuwbouw' en een verbouwing tot herstel én tot verbetering leidt, zullen de kosten gesplitst moeten worden en is een deel van de kosten aftrekbaar. Is er enkel sprake van herstel, dan hoeft een dergelijke splitsing niet plaats te vinden.

Opvallend was dat er in deze zaak een projectontwikkelaar middels koop/aannemingsovereenkomsten appartementen in de voormalige koekfabriek verkocht heeft aan particulieren. Dit opmerkelijke gegeven blijkt de toepassing van de monumentenaftrek dus niet te belemmeren.

Wetgeving per 1 januari 2012
Tot slot zij er op gewezen dat het wetsartikel met betrekking tot de aftrekbaarheid van onderhoudskosten voor monumentenpanden per 1 januari jl. is gewijzigd. Als gevolg hiervan kan 80% van de drukkende onderhoudskosten worden afgetrokken. Dit geldt voor monumentenpanden welke kwalificeren als eigen woningen en voor monumentenpanden welke aangehouden worden ter belegging. Ook zijn afschrijvingen en lasten niet meer als aftrekpost op te voeren. Hier staat tegenover dat drempels om voor aftrek in aanmerking te komen zijn vervallen. Vooral voor beleggers in monumentenpanden zal het wegvallen van de hoge drempel tot extra aftrek leiden.