Nova Lei dos Baldios põe fim a arrendamento de terrenos comunitários

Foi publicada em Diário da República a Lei n.º 75/2017 de 17 de agosto, que estabelece o regime aplicável aos baldios e aos demais meios de produção comunitários possuídos e geridos por comunidades locais integrados no setor cooperativo e social dos meios de produção referido na alínea b) do n.º 4 do artigo 82.º da Constituição da República Portuguesa.

Este novo diploma revoga a Lei n.º 68/93, de 4 de setembro, que tinha sido objeto de uma recente alteração pela Lei n.º 72/2014, de 2 de setembro, alteração essa que a presente lei vem agora claramente contrariar.

Com efeito, a lei agora publicada deixa de prever a possibilidade de celebração de contratos de arrendamento que tenham por objeto imóveis comunitários.

E vai mesmo mais longe: é expressamente cominado que os contratos de arrendamento celebrados depois da entrada em vigor da Lei n.º 72/2014, de 2 de setembro, que tiveram por objeto imóveis comunitários, não são renováveis, mesmo que do contrato conste a sua renovação automática, passando, assim, a aplicar-se-lhes o regime dos contratos de cessão de exploração.

No mesmo sentido, as entidades administradoras, a qualquer título, de imóveis comunitários que tenham sido arrendados nos termos acima referidos podem determinar unilateralmente a respetiva conversão em contratos de cessão de exploração, ou proceder unilateralmente à sua denúncia, devendo indemnizar os arrendatários pelos danos emergentes, se a eles houver lugar.

Tal insistência na aplicação do regime da cessão de exploração não deixa de ser questionável do ponto de vista da coerência interna do diploma, uma vez que o mesmo prevê que as cessões de exploração se podem efetivar por períodos até 20 anos, podendo o contrato de cessão de exploração estabelecer que esta é automática e sucessivamente prorrogável por períodos de 20 anos, até um máximo de 80 anos, tendo em consideração as necessidades de amortização do investimento realizado. Assim, a renovação automática não é proibida, antes pelo contrário, nos contratos de cessão de exploração.

Admitimos que esta norma transitória possa suscitar questões de constitucionalidade, por envolver uma lesão da confiança das partes que celebraram os ditos contratos de arrendamento ao abrigo do regime anterior, conduzindo a uma afetação retroativa da situação jurídica dos particulares.

Importa também referir que a nova lei vem dispor, inovatoriamente, sobre as águas dos baldios, estabelecendo que as águas integrantes dos baldios podem ser fruídas por todos os compartes, de acordo com os usos e costumes, ressalvando que, em qualquer caso, a comunidade local e os respetivos compartes não podem ser privados das águas subterrâneas ou que nascerem nos baldios, tendo direito ao caudal necessário para a atividade do baldio, e sem prejuízo das obrigações respeitantes à qualidade e segurança das águas.

Por último, deve ser dada nota de que, em sede de disposições finais e transitórias, o diploma agora publicado vem esclarecer que os baldios que à data da entrada em vigor desta lei estejam a ser administrados em regime de associação entre os compartes e o Estado, nos termos previstos na alínea b) do artigo 9.º do Decreto -Lei n.º 39/76, de 19 de janeiro, continuam a ser administrados de acordo com esse regime até que ocorra um dos seguintes factos, sem dependência de outras condições: (i) o termo do prazo convencionado para a sua duração ou, caso este não exista, 50 anos após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 39/76, de 19 de janeiro; (ii) a comunicação pela assembleia de compartes ao Estado, na pessoa ou entidade que para o efeito o represente, de que deve considerar findo aquele regime, sendo que a mesma produz efeitos ao fim de três meses a contar da sua receção pela entidade competente, ououtro prazo que seja fixado por acordo entre as partes.

Em suma, tendo em consideração que se estima que os terrenos baldios correspondem, em Portugal, a cerca de 416 mil hectares, os promotores de energias renováveis devem ter em consideração que o aproveitamento dos meios de produção localizados em terrenos baldios apenas pode ser feito através da celebração de contratos de cessão de exploração, deixando ser possível alcançar tal finalidade por via de contratos de arrendamento desses terrenos como previa a lei anterior.

A lei pode ser consultada aqui