Home / Publications / Zadržanje notarske prodaje nepremičnin

Zadržanje notarske prodaje nepremičnin

2014-10

Zadnja novela Zakona o finančnih zavarovanjih (ZFZ-C) je uvedla možnost izvensodne prodaje nepremičnin, obremenjene z notarsko hipoteko (t.j. hipoteko, nastalo na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa), ki jo na podlagi zahteve hipotekarnega upnika ob zakonsko določenih pogojih opravi notar (notarska prodaja). Ureditev je začela veljati naslednji dan po objavi novele v Uradnem listu Republike Slovenije za vse hipotekarne upnike oziroma dolžnike, ne glede na nastanek notarske hipoteke. Hipotekarni dolžnik oziroma zastavitelj v tem postopku nimata položaja stranke oziroma osebe, ki bi lahko v tem postopku sodelovala, zato lahko notarsko prodajo ustavita le tako, da znesek v višini zavarovane terjatve, povečan za že nastale stroške notarske prodaje, plačata z nakazilom v dobro fiduciarnega računa notarja. To lahko storita preden je v postopku notarske prodaje sklenjena prodajna pogodba z najugodnejšim ponudnikom ali sprejet enostranski pravni posel o prevzemu nepremičnine.

Pred Ustavnim sodiščem Republike Slovenije je bila vložena pobuda za začetek postopka za oceno ustavnosti ureditve notarske prodaje. Pobudnica zatrjuje, da je ureditev, kolikor se nanaša na notarske hipoteke, ki so bile ustanovljene pred začetkom veljavnosti novele, v nasprotju s prepovedjo retroaktivnosti, načelom varstva zaupanja v pravo in načelom enakosti.

Ustavno sodišče je v postopku za preizkus pobude ustanovnosti novele ZFZ odločilo, da se izvrševanje členov (15.a do 15.t), ki se nanašajo na notarsko prodajo zadrži do končne odločitve Ustavnega sodišča. V času zadržanja notarji ne morejo začeti novega postopka notarske prodaje. V primerih, ko je bila do začetka učinkovanja zadržanja izvrševanja izpodbijanih določb notarska prodaja že začeta, vendar pogodba o prodaji ali prevzemu lastninske pravice še ni bila sklenjena, ima hipotekarni upnik pravico, da odstopi od notarske prodaje in vloži predlog za izvršbo pri pristojnem sodišču ali da vztraja pri zahtevani notarski prodaji. Če upnik od notarske prodaje odstopi, notar ravna po določbah za ustavitev notarske prodaje. Če upnik vztraja pri notarski prodaji, roki za opravila na podlagi ZFZ ne tečejo, ponudniki pa lahko od danih ponudb odstopijo. Notar mora v primeru navedenega odstopa hipotekarnega upnika ali ponudnika vrniti plačano varščino oziroma varščine.