Principales modificaciones a la Ley de Vivienda Segura

La Ley 1796 de 2016 contiene las medidas enfocadas a la protección del comprador de vivienda e implementó una serie de modificaciones sobre los requisitos de seguridad en viviendas nuevas en Colombia. Esta ley incluyó las siguientes obligaciones a cargo de las compañías encargadas de la construcción de proyecto de vivienda, las cuales, necesariamente deben ser tenidas en cuenta por cualquier constructor:

Obligación de realizar una revisión independiente de diseños

Consiste en la obligación de la compañía constructora de adelantar la evaluación sobre proyectos constructivos que superen los 2.000 metros cuadrados de área construida, sin importar su uso. El objetivo de esta obligación es el de constatar si los proyectos de construcción cumplen con los requerimientos técnicos y legales.  El solicitante de la respectiva licencia es el encargado de cubrir los gastos relacionados con la revisión en mención, quien tendrá autonomía al momento de escoger el revisor independiente que la ejecutará. Esta revisión es necesaria para todos los trámites de licenciamiento urbano.

Obligación de contar con supervisión técnica independiente

Consiste en la verificación que debe realizar un profesional independiente sobre la ejecucion de un proyecto de construcción con la finalidad de garantizar que la misma sea realizada conforme a los diseños estructurales y las respectivas licencias. Es obligatoria para todas las edificaciones iguales o superiores a 2.000 metros cuadrado de área construida, sin embargo, su ejecución no exime al constructor de la responsabilidad de adelantar los respectivos controles de calidad sobre su proyecto. Los proyectos que requieran supervisión técnica independiente deberán obtener la certificación técnica de ocupación, documento expedido por el supervisor independiente en el cual certifica que la supervisión en mención se realizó. Adicionalmente, el supervisor independiente deber certificar que el proyecto se ejecuta conforme a sus planos, diseños y especificaciones técnicas, estructurales y geotécnicas.

Obligación de amparo sobre perjuicios patrimoniales causados al comprador

Consiste en la obligación en cabeza del constructor y enajenador de vivienda nueva de cubrir los eventuales perjuicios patrimoniales causados a los propietarios a los que sufran de cualquiera de ruina o amenaza de ruina del edificio, en todo o parte, por vicio de la construcción o del suelo, que el empresario o la persona empleada por el haya debido conocer en razón de su oficio, dentro de los diez años siguientes a la fecha de expedición de la certificación técnica de ocupación de vivienda. La obligación antes mencionada no cubre perjuicios extrapatrimoniales.

Esta obligación fue reglamentada con el recientemente expedido Decreto 282 de febrero 2019, el cual exige que se constituya un mecanismo de amparo dentro de los 10 días hábiles siguientes a la expedición del certificado técnico de ocupación. Para esto, el citado decreto dispone que como mecanismo de amparo, podrá constituirse una fiducia en garantía, una garantía bancaria o una póliza de seguros. También deja la puerta abierta a otros mecanismos que resulten procedentes siempre y cuando la Superintendencia Financiera los acepte y establezca las condiciones y forma de operación de los mismos.

Entrada en vigencia de la Ley 1796 de 2016

Las modificaciones implementadas por esta ley serán aplicables a los proyectos cuya licencia de construcción se radique después de la entrada en vigencia de la misma. Esta Ley entró a regir desde su promulgación, esto es el 13 de julio de 2016. Únicamente las disposiciones del título IV entraron a regir un año después, es decir desde el 13 de julio de 2017. No obstante, cabe advertir que la reglamentación implementada por el Decreto 282 de 2019 rigen una vez transcurridos 24 meses desde la publicación del mismo (21 de febrero de 2019) es decir desde el 21 de febrero de 2021.