Subasta Inmobiliaria en línea

En los últimos años, el mercado inmobiliario colombiano ha evolucionado de mano de la tecnología, ampliando así las posibilidades de acceso a este a través de mecanismos innovadores y democráticos. Un claro ejemplo de esto es la aparición y aumento de popularidad de las subastas inmobiliarias por internet en Colombia. Estas se han vuelto cada vez más comunes, permitiendo a los compradores adquirir inmuebles de diferentes tipos por precios inferiores a los comerciales en hasta 50%. Sin embargo, la adquisición de un bien inmueble no deja de ser un proceso que requiere de ciertas precauciones, estudios jurídicos, estudios de antecedentes y formalidades, en protección de las partes involucradas en la compraventa de inmuebles. En este orden, vale la pena preguntarse cuales son algunos de los riesgos que enfrentan los compradores o vendedores que decidan utilizar las subastas inmobiliarias online como la forma de vender o comprar sus inmuebles:

Una vez aceptada la oferta en la subasta, ¿existe promesa de compraventa entre las partes?

Si bien estas páginas web permiten conectar dos partes para la compraventa de un bien inmueble, por estar estas operaciones sujetas a registro, no se entienden perfeccionadas con el mero acuerdo de las partes. Partiendo de lo anterior se tendría que analizar si, por lo menos con los elementos negociados y acordados a través de estas páginas web, se cumplen los requisitos para la existencia de una promesa de compraventa. Estos requisitos se encuentran listados en el artículo 1611 del Código Civil, y son: 1) Que conste por escrito (se sobreentiende que existe constancia de todo lo acordado en los medios digitales), 2) No referirse a un contrato ineficaz, 3) Que la promesa contenga un plazo o condición para celebrarse, 4) Que todos los términos del contrato estén incluidos en la promesa. En caso de no cumplir con todos los requisitos listados, no existiría ni siquiera una promesa de compraventa entre las partes, generando únicamente unas tratativas previas con la clara intención de celebrar la compraventa en cuestión. Se evidencia entonces la existencia de un riesgo significativo, derivado de la incertidumbre sobre la obligatoriedad de este tipo compraventas a través de páginas web. Este riesgo no sería aplicable a ninguna operación derivada de un remate judicial. En este entendido, se hace necesario celebrar una promesa de compraventa que genere la obligatoriedad de ejecución de la operación, que contenga los requisitos formales de este tipo de contratos.

Realización de un estudio de títulos

Uno de los mayores riesgos inherentes a estas operaciones, es el de verificar si el vendedor ostenta efectivamente el dominio sobre el bien objeto de la compraventa, y si sobre este bien pesa algún tipo de gravamen que impida o dificulte su comercialización. Este es un riesgo que se soluciona tradicionalmente con la realización de un estudio de títulos sobre el inmueble, verificando así su cadena de tradición. Habiendo mencionado esto, es necesario poner de presente la existencia del riesgo mencionado en este tipo de operaciones en línea. No se considera que exista suficiente claridad sobre quién es el encargado de realizar el estudio de títulos de los inmuebles subastados en línea, por lo que se considera podrían generarse falsas tradiciones sobre los mismos, afectando sustancialmente a los usuarios de estas páginas web. Este riesgo no sería aplicable a ninguna operación derivada de un remate judicial. En consecuencia, la recomendación es la realización del estudio de títulos antes de que se celebre la promesa de compraventa, o la inclusión de la existencia de un estudio de títulos satisfactorio como condición suspensiva de dicha promesa.

Revisión de antecedentes de los vendedores

Lamentablemente, tanto en las compraventas tradicionales como en las virtuales, siempre existirá el riesgo latente de que el vendedor o uno de los anteriores propietarios de estos inmuebles tenga algún problema relacionado con lavado de activos y/o financiamiento del terrorismo. Este riesgo normalmente se reduce, o elimina, mediante la realización de un estudio de antecedentes de la parte vendedora del bien y de todas aquellas personas que se encuentran en la cadena de tradición. Partiendo de lo anterior, no se considera que sea completamente claro el cumplimiento de un estudio de este tipo sobre los vendedores. Esto genera riesgos de extinción de dominio sobre los inmuebles vendidos, afectando así a los usuarios que acuden a estas plataformas.  Este riesgo no sería aplicable a ninguna operación derivada de un remate judicial.

Los anteriores, son algunos de los riesgos que pueden existir en este tipo de operaciones, los cuales vale la pena tener en cuenta y verificar con la respectiva plataforma o página web antes de adquirir un inmueble utilizando esta modalidad. En nuestra opinión las subastas inmobiliarias en línea son un mecanismo comercial interesante a la hora de dinamizar las relaciones entre compradores y vendedores, pero requieren la utilización de los mecanismos tradicionales de protección de las compraventas inmobiliarias.