Aplicación análoga del § 566 del Código Civil alemán (BGB), si vendedor y arrendador no son la misma persona

Contexto

Según lo dispuesto en el § 566 BGB (“La compraventa no anula el arrendamiento”), el comprador de un inmueble arrendado con adquisición de la propiedad asume los derechos y obligaciones de un arrendamiento existente. El comprador asume la posición del arrendador. Si no existe identidad entre el propietario, el vendedor y el arrendador en el momento de la adquisición de la propiedad, el § 566 BGB no es directamente aplicable según su redacción. En su sentencia de 12-07-1017  – XII ZR 26/16,- el Tribunal Supremo Federal de Alemania (BGH) señaló las circunstancias en las que el § 566 BGB es aplicable por analogía a pesar de la divergencia de estas interpretaciones.

La resolución

La sociedad de responsabilidad limitada H-GmbH celebró varios contratos de arrendamiento con el arrendatario para superficies de arrendamiento comerciales con una duración determinada. En el momento de la celebración de los contratos de arrendamiento, la sociedad de responsabilidad limitada G-GmbH era propietaria de la superficie arrendada.

Posteriormente, la G-GmbH vendió la superficie arrendada al comprador. Después de la adquisición, el comprador rescindió el contrato de arrendamiento con el arrendatario y presentó una demanda de desalojo. Entre otras cosas, el BGH tuvo que pronunciarse sobre si la relación de arrendamiento se había transferido al comprador.

Aunque no existía identidad entre el arrendador y el vendedor en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento y, contrariamente a decisiones anteriores, el BGH afirma la transferencia del arrendamiento. En consecuencia, el § 566 BGB es aplicable si el arrendamiento de la propiedad vendida tiene lugar con el consentimiento y en el exclusivo interés económico del propietario y el arrendador no tiene interés propio en la continuación del arrendamiento.

En esta constelación se daban las condiciones para una aplicación análoga: un vacío legal imprevisto y una situación de intereses similar.

El fin del § 566 del BGB es proteger ampliamente al arrendatario de perder la posesión del objeto arrendado a favor del comprador en caso de venta del inmueble. Este interés del arrendatario existe no sólo si éste celebra un contrato de arrendamiento con el propietario del objeto arrendado, sino también cuando celebra un contrato con un tercero que actúa en su propio nombre pero por cuenta del propietario. La exposición de motivos de la norma no indica que el arrendatario no deba ser protegido en tal caso. Más bien, se puede decir que esta constelación simplemente no fue considerada.

Consejo práctico

La decisión del BGH aclara los requisitos para la aplicación análoga del § 566 BGB. Hasta ahora, el riesgo de que el propietario y el arrendador no fueran la misma persona debía señalarse en una auditoría de compra debido a la existencia de jurisprudencia discrepante. Según la opinión sostenida hasta ahora por el Tribunal Regional Superior de Colonia (OLG), en este caso el contrato de arrendamiento no se transferiría al adquirente de conformidad con el § 566 BGB, sino que seguiría en vigor para el arrendador, que no es idéntico al propietario del inmueble. Sin embargo, si en una transacción inmobiliaria existe incertidumbre acerca de si el contrato de arrendamiento original se celebró con el consentimiento y en beneficio exclusivo del propietario, sigue siendo aconsejable exigir al vendedor la conclusión de un suplemento al contrato de arrendamiento que confirme la existencia del arrendamiento entre el vendedor y el arrendatario.

El BGH también se ha pronunciado sobre otra cuestión. En ausencia de un vacío legal, el § 566 BGB no es aplicable de forma análoga a otros tipos de contratos o contratos para la transferencia de uso en relación con el alquiler y el arrendamiento.

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