Compra de vivienda en construcción: retraso en la entrega y reembolso del anticipo

Post jurídico

15/03/2016

Eduardo Vázquez de Prada y Luis Vidal

En la reciente sentencia de 21 de diciembre de 2015, el Tribunal Supremo, con ocasión de la resolución de un recurso de casación interpuesto por una promotora inmobiliaria, ha sentado doctrina legal sobre la facultad de resolución del contrato de compraventa de vivienda en construcción por parte del comprador por razón del retraso en la entrega de la vivienda por el vendedor.


La referida STS de 21 de diciembre de 2015 tiene su origen en un litigio derivado de un contrato de compraventa de vivienda en construcción en el cual se estipulaba la obligación de la promotora de entregar la vivienda en un plazo determinado, y se reconocía el derecho de la compradora a resolver el contrato y a recuperar la parte del precio abonada a cuenta en el supuesto de incumplimiento del plazo de entrega. La vendedora se retrasó unos meses en poner la vivienda a disposición de la compradora, lo que motivó que ésta formulara una demanda contra aquélla en la que solicitaba que, por razón del incumplimiento del plazo contractualmente previsto para la entrega de la vivienda sin que ésta hubiese tenido lugar, se declarase la resolución del contrato de compraventa, y se condenase a la promotora a la restitución de la cuantía anticipada por la compradora.

Tras estimarse íntegramente la demanda por el Juzgado de Primera Instancia, la promotora interpuso un recurso de apelación que fue sustancialmente desestimado por la Audiencia Provincial de Valencia, que calificó el plazo de entrega de la vivienda como “esencial y no accesorio”, conclusión que fundó en las previsiones de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.

Interpuesto el mencionado recurso de casación por la promotora vendedora, se sometió a la consideración del Tribunal Supremo la siguiente cuestión jurídica: En los contratos de compraventa de vivienda en construcción, el retraso en la entrega de la vivienda ¿faculta al comprador para instar la resolución del contrato? Una respuesta afirmativa entraría en colisión con la doctrina jurisprudencial tradicional de que el mero retraso en el cumplimiento de las obligaciones no es suficiente para la resolución del contrato del que derivan.

La STS de 21 de diciembre de 2015 desestimó el recurso de casación interpuesto por la promotora inmobiliaria sobre la base de lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (nótese que, con fecha 1 de enero de 2016, la mencionada Ley 57/1968 quedó derogada, pero su contenido fue esencialmente trasladado a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), cuyo artículo 3, primer párrafo, disponía que “expirado el plazo de […] de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga […]”. El Tribunal Supremo concluyó que, con arreglo a la citada norma, “el incumplimiento del plazo […] de entrega de la vivienda sí autoriza al comprador a resolver el contrato («rescindir» según dicha ley), como declaró la sentencia de Pleno de 20 de enero de 2015”.

Quepa puntualizar que el Tribunal Supremo también puso de relieve que la recurrente había omitido toda referencia a la Ley 8/2004 de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, en cuyos preceptos se apoyó la sentencia recurrida.

La STS de 20 de enero de 2015 –a la cual se remitió la sentencia que se comenta, que por lo demás vino a confirmar sus pronunciamientos- significó una ruptura radical respecto a la doctrina sobre el primer párrafo del artículo 3 de la Ley 57/1968 existente hasta la fecha, reflejada en la STS de 9 de junio de 1986, que estableció, entre otras cosas, que “el supuesto de la Ley es el de la total o práctica inexistencia de la vivienda […] cuando se han adelantado cantidades para la construcción omisa.”

Este criterio fue rectificado, como decimos, en la STS de 20 de enero de 2015, de la cual se hace eco la posterior STS de 21 de diciembre, si bien solamente en la primera resolución se matizó que la facultad de resolución del comprador está condicionada a que se ejercite “antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha estipulada para su entrega.”

Desde luego, la sentencia objeto de análisis tiene una significativa relevancia, pues “abre la puerta” a la resolución de múltiples contratos de compraventa de viviendas que no son entregadas al comprador en la fecha pactada.

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Luis Javier Vidal
Socio
Madrid