El ITP en los arrendamientos de vivienda

Post jurídico

29/03/2016

Jorge Peño y Gerardo Zaldívar

A pesar del general desconocimiento de su aplicabilidad, y de que las haciendas autonómicas no han venido reclamándolo, los arrendamientos de vivienda celebrados entre particulares están sujetos a la tributación por el impuesto de transmisiones patrimoniales.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP es un tributo de sobra conocido por aquellos ciudadanos que en España son propietarios de alguna vivienda, ya que tuvieron que pasar por el “trance” de abonar a Hacienda, en el momento de la compra, el importe resultante de aplicar al precio de compraventa el porcentaje correspondiente por ITP (siempre que no fueran sujetos pasivos del IVA o no reuniesen los requisitos para su aplicación).

Sin embargo, este tributo no resulta tan conocido por aquellos que viven en régimen de alquiler a pesar de que el ITP, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) es también aplicable a los arrendamientos de vivienda. Así lo recoge un real decreto legislativo, nada reciente, como es el 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en cuyo artículo 7.1.b) se señala que son transmisiones patrimoniales sujetas al impuesto la constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas. Ahora bien, dado que el ITP (en su modalidad TPO) girará exclusivamente sobre operaciones que no constituyan actos del tráfico empresarial, su aplicación se limitará al ámbito de las operaciones entre particulares, sin que proceda su liquidación como transmisión onerosa en aquellos arrendamientos sujetos al IVA. Por ello, es importante distinguir cuándo un arrendamiento se encuentra sujeto a IVA y cuándo a TPO (por ejemplo, un arrendamiento sujeto al IVA sería el alquiler de un piso para desarrollar una actividad empresarial o profesional).

Por otro lado, la ley del IVA declara expresamente exento del pago de este impuesto el arrendamiento de los edificios o parte de los mismos que sean destinados exclusivamente a vivienda, incluidos los garajes y anexos accesorios. En consecuencia, siempre que un arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda se constituya como una operación entre particulares, dicho arrendamiento estará sujeto a TPO.

Como venimos diciendo, el ciudadano de a pie suele desconocer la aplicación de este impuesto, debido quizás a la inacción de las comunidades autónomas, que hasta la fecha no han venido reclamándolo (pues resultaba una cantidad no demasiado elevada por la que no resultaba demasiado rentable el “esfuerzo” en perseguir al arrendatario). Tampoco ha ayudado a su difusión el hecho de que el contrato de arrendamiento no requiera para su validez de documento público ni timbrado. Resulta ilustrativo de lo anterior que de los más de 428.000 pisos de alquiler (según datos del Instituto Nacional de Estadística) disponibles en la Comunidad de Madrid, apenas un pequeño porcentaje que no alcanzaría el 5% abona la tasa del ITP.

Cabe destacar, que alguna comunidad autónoma como la de Madrid ha iniciado recientemente un proceso de revisión y recaudación masiva del ITP y no es descartable que esta práctica se extienda al resto de comunidades autónoma.

Es bueno recordar que la mayoría de los autores en materia de derecho tributario siempre han considerado el alquiler como una adquisición onerosa (como lo es la compraventa de un inmueble). En este caso, el arrendatario adquiere un derecho a usar la vivienda por un período determinado y a cambio de un precio o renta.

La ley de ITP establece que, salvo que la Comunidad Autónoma hubiese fijado su propia tarifa, el inquilino deberá abonar la que corresponda en función de la renta pactada conforme a lo siguiente:

Como ejemplo práctico, si tomamos como base el precio medio de la vivienda en alquiler en Madrid, que ahora es de aproximadamente 1.328 euros al mes, y que el contrato se ha rubricado por un año (1.328 x 12 = 15.936), la tasa a pagar ascendería a 63,74 euros (15.936 x 0.024 / 6.01 = 63.74 euros). Además, si el contrato fuera por más años y se fuera prorrogando automáticamente ejercicio a ejercicio, en cada una habría que pagar la tasa correspondiente.

En definitiva, si Ud. es arrendatario de una vivienda le recomendamos que esté atento (si aún no ha pagado el ITP de su arrendamiento) porque la Hacienda autonómica correspondiente puede llamar a su puerta (o a su declaración de la renta) en cualquier momento.

Los comentarios expuestos contienen aspectos informativos, sin que constituyan opinión profesional o asesoramiento jurídico alguno, no incluyendo necesariamente opinión de sus autores.

Autores

Gerardo Zaldívar
Asociado Senior
Madrid