El retracto de comuneros no opera entre fincas registralmente independientes aunque estén material y funcionalmente unidas

Post jurídico

07/06/2016

Eduardo Vázquez de Prada

En la reciente sentencia de 6 de abril de 2016, el Tribunal Supremo ha sentado doctrina sobre la procedencia del ejercicio de la acción de retracto de comuneros únicamente en los supuestos de enajenación de “una cuota o porción de una cosa que sea propiedad pro indiviso de varios comuneros”.

La sentencia objeto de esta nota tiene su origen en el derecho de retracto que pretendía ejercitar el propietario de una finca, contra el adquirente de otra finca que se encontraba material y funcionalmente unida a la primera, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.522 CC, relativo al retracto de los comuneros.

El mencionado precepto establece que el comunero -es decir, y huelga señalarlo, el copropietario de una cosa que pertenezca pro indiviso a varias personas- podrá ejercitar el derecho de retracto en el caso de que todos o alguno de los demás comuneros enajenen su parte de la cosa común a un extraño que la adquiera por compra o dación en pago, subrogándose aquél en la posición de éste.

El supuesto controvertido versa sobre dos fincas registralmente independientes (en el Registro de la Propiedad se calificaba a cada una por separado como “unidad indivisa”), que habían sido adquiridas por sus respectivos propietarios en momentos diferentes, y estuvieron inicialmente separadas por un tabique que después fue derribado.

No obstante, ambas fincas conformaban una unidad física, económica y funcional. Concretamente, de acuerdo con los hechos declarados como probados en la SAP de las Islas Baleares de 10 de diciembre de 2013 que fue posteriormente casada por la sentencia que se comenta, las dos fincas se correspondían con sendas mitades de una sola casa que no era divisible materialmente. Además, los dueños de cada una de las fincas las habían arrendado conjuntamente como un único local, sin señales de división, que era explotado de forma unitaria por el arrendatario.

Sobre esta base, la Audiencia Provincial de las Islas Baleares declaró que, con arreglo al artículo 1.522 CC, el demandante propietario de una de las fincas descritas podía ejercitar el retracto respecto de la finca colindante que había sido vendida a un tercero. Fundamentó esencialmente tal conclusión en la existencia de “una sola unidad física, que se sobrepone a la situación registral de dos fincas independientes” y en el aprovechamiento común del local integrado por ambas fincas.

Interpuesto el oportuno recurso de casación por el adquirente demandado, el Tribunal Supremo lo estimó, casó la sentencia recurrida y desestimó la demanda. Para ello, comienza manifestando que, de acuerdo con el artículo 392 CC, el elemento consustancial a toda comunidad -que, a su vez, se configura como presupuesto esencial del retracto de comuneros regulado en el artículo 1.522 CC- es la pertenencia pro indiviso de una cosa o de un derecho a varias personas, de forma que cada una sea propietaria de una cuota sobre tal cosa o derecho. Recuerda, además, que, de conformidad con reiterada jurisprudencia de la Sala Primera, el retracto de comuneros tiene la función de “evitar en lo posible el fraccionamiento de la propiedad en porciones o cuotas ideales”, y debe aplicarse “con criterio restrictivo”.

Partiendo de lo expuesto, el Tribunal Supremo concluye que, en el supuesto enjuiciado, no concurren los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción de retracto que el artículo 1.522 CC reconoce a los comuneros, pues no ha quedado probado que las dos fincas limítrofes constituyan una comunidad en la que cada propietario tenga una cuota. Por el contrario, se destaca que las fincas, a pesar de que pudiesen hallarse físicamente unidas, incluso de un modo inseparable, no figuran inscritas en el Registro de la Propiedad como una comunidad pro indiviso. Esta conclusión queda reforzada por el hecho de que las dos fincas no hubieran sido adquiridas por sus respectivos propietarios en el mismo momento. «Se trata de dos fincas limítrofes, con un propietario distinto cada una que incluso la habían adquirido en muy distinto momento. En el Registro de la Propiedad constan como fincas distintas. En la realidad física, son dos fincas aunque pueden tener -como ocurre en tantas ocasiones- una unidad física que puede ser separable o no, pero en modo alguno aparece ni registral ni físicamente, una unidad como comunidad en que cada propietario tiene una cuota».

Por último, el Tribunal Supremo rechaza que el arrendamiento simultáneo de las dos fincas, como un único local, pueda considerarse determinante de la presencia de una comunidad pro indiviso, máxime cuando en el propio contrato de arrendamiento se especificó que cada arrendador era propietario de una mitad del local, “sin alusión alguna a cuotas”.

La sentencia apuntala la consabida doctrina jurisprudencial de que “únicamente procede estimar la acción de retracto de comuneros cuando recae sobre una cuota o porción de una cosa que sea propiedad pro indiviso de varios comuneros”, y resulta de interés por cuanto no deben ser pocos los casos en los que puede dudarse de si se está en presencia o no de una auténtica situación de comunidad.

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. Este post ha sido elaborado por miembros del departamento de Derecho Procesal. Para cualquier duda, póngase en contacto con Luis Vidal.

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