El simple retraso en la entrega de la vivienda, ¿es causa de resolución de la compraventa?

Post jurídico

19/04/2016

Gerardo Zaldívar

Este post comenta la reciente STS número 75/2016 de 18 de febrero (RJ\2016\565), en la que el Alto Tribunal discute la resolución de un contrato de compraventa y la pretendida devolución de cantidades entregadas a cuenta por incumplimiento del vendedor de entregar la vivienda en el plazo convenido.

El origen del conflicto residía, una vez más, en la incompleta y defectuosa regulación del contrato privado de compraventa con entrega de arras, en el que no se determinan de forma clara y precisa las obligaciones de las partes.

En el caso, el comprador de una vivienda en documento privado pretendía la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la parte vendedora, exigiendo que, en atención a lo pactado en dicho contrato, se diese cumplimiento al pacto de arras y que le fuese abonado el duplo del importe entregado a cuenta al vendedor (se trataban de unas arras penitenciales).

El comprador fundamentaba su pretensión sobre la consideración de que la vivienda objeto del contrato de compraventa no se encontraba legalizada ni libre de cargas, por lo que, en opinión del comprador, el vendedor habría incumplido sus obligaciones contractuales. Por su parte, la parte vendedora entendía que es el comprador quien había incumplido el contrato, y consideraba que el simple retraso del cumplimiento de la obligación no es suficiente salvo que el plazo fijado tenga carácter esencial, y en el caso que nos ocupa la concreción del plazo no se efectuó.

En la sentencia analizada se incluye el articulado del contrato privado de compraventa firmado entre las partes, cuya primera estipulación rezaba así:

"PRIMERA.- El precio de esta compraventa asciende a un total de VEINTITRÉS MIL QUINIENTOS EUROS (23.500,00).

En este acto se hace entrega, a modo de arras, de la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS EUROS (3.500) que perderá si incumpliera lo convenido en el presente documento, o tendrá derecho a percibir doblada si el incumplimiento se produjere por el vendedor. El vendedor le otorga la más completa y eficaz carta de pago de la mencionada cantidad".

El TS admite el recurso de casación y argumenta que el comprador no puede instar la resolución del contrato de compraventa por los siguientes motivos:

  1. Porque el comprador no ha cumplido con su obligación de ofrecer el pago del precio. En este sentido, el TS recuerda la reiterada doctrina jurisprudencial sobre la legitimación requerida para el ejercicio de la acción de resolución contractual contemplada en el artículo 1.124 del Código Civil, con base en el cual el cumplimiento obligacional constituye el eje central sobre el que gira la dinámica de la resolución contractual y, en consecuencia, el factor clave para valorar los presupuestos y requisitos para su correcto ejercicio, que exige tanto el incumplimiento obligacional de la otra parte, como el cumplimiento obligacional de la parte actuante pues, según lo establecido en numerosas ocasiones por el TS, dicha facultad legal de resolución no puede amparar a quien incumple el contrato o no está en disposición de cumplir.
  2. Porque no se ha acreditado el incumplimiento del vendedor, que llevó a cabo las actuaciones suficientes para lograr el buen fin del contrato, a pesar de que no se especificaban en el mismo.
  3. Porque el comprador conocía perfectamente la situación jurídica del inmueble (no se ocultó en ningún momento), y aun así accedió a firmar el contrato de compraventa.

    Es importante señalar que la finca objeto de venta no existía registralmente, ya que formaba parte de una finca mayor, de la que debía segregarse. Por este motivo, aunque el contrato no preveía expresamente que el vendedor tuviera que hacer determinadas actuaciones, el TS entiende que la regularización de la situación jurídica de la finca estaba, en este caso, implícita en el contrato, ya que, de lo contrario, no habría objeto de compraventa.

  4. Porque no puede apreciarse que el retraso implique un incumplimiento del contrato, ya que no se estableció un plazo para el otorgamiento de la escritura en el contrato firmado, ni se le dio el carácter de esencial, por lo que la entrega extemporánea sigue siendo válida.

Siguiendo la literalidad de las cláusulas transcritas, en nuestra opinión se trata de un contrato estándar que no recoge la situación del inmueble que se va a transmitir, careciendo totalmente de regulación respecto a cuestiones que consideramos esenciales para el buen fin de la operación. Quizás si se hubiera realizado un análisis más detallado de la operación y se hubiera preparado un contrato acorde a la situación y específico para esta compraventa, se podría haber evitado el procedimiento judicial, que ha durado cinco años.

Eterno caballo de batalla en el Derecho de obligaciones, el simple retraso en el cumplimiento sigue dando problemas…

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores.

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Autores

Gerardo Zaldívar
Asociado Senior
Madrid