Imposibilidad de aplicar analógicamente el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda

Gerardo de Zaldívar

STS número 3375/2017 de 3 de octubre (RJ\2017\539), en la que el Alto Tribunal declara, entre otras cosas, la improcedencia de una aplicación analógica del art.11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos a los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

En los últimos años, la situación de adversidad económica ha conllevado en España diversas pretensiones de resolución contractual en materia arrendaticia (entre algunos supuestos, mediante la aplicación de la ya conocida y recurrente cláusula rebus sic stantibus), ante la imposibilidad por parte de muchos arrendatarios de asumir, las obligaciones pecuniarias derivadas de sus respectivos contratos de arrendamiento.

En el caso que nos ocupa, una sociedad arrendataria bajo dos contratos de arrendamiento de local de negocio de fecha 26 de abril de 2007, desiste unilateralmente de los mismos invocando el art. 11 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ("LAU"). Por su parte, la propietaria y arrendadora de los locales arrendados, interpuso demanda de juicio ordinario contra la arrendataria en la que suplicaba al Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Paterna que: (i) declarase la ineficacia del pretendido desistimiento unilateral (o resolución o rescisión) de los dos contratos de arrendamientos suscritos con la arrendataria; (ii) declarase la obligación de la arrendataria de cumplir las obligaciones dimanantes de ambos contratos de arrendamiento y, por tanto, la de pagar las rentas; y (iii) condenase a la arrendataria al pago de las cantidades adeudadas en concepto de rentas (más IVA) adeudadas a la fecha de interposición de la demanda.

Mientras que el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Paterna falló en favor de la arrendadora demandante, la Audiencia Provincial de Valencia (sección 7ª) revocó la sentencia y falló en favor de la arrendataria demandada, lo que originó la interposición del recurso de casación. El supuesto, pues, es un exquisito ejemplo de la vieja polémica acerca de la intercambiabilidad o no de los argumentos analógico y contrario sensu.
La arrendadora alegó, entre otras cosas (i) la aplicación indebida del art. 11 LAU, en su redacción aplicable al caso, es decir la anterior a la dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio; (ii) la infracción del art. 4.1 del Código Civil, entendiendo que de la jurisprudencia la aplicación del método analógico se condiciona a la existencia de una verdadera laguna legal y a la similitud jurídica esencial entre el caso que se pretende resolver y el ya regulado; (iii) la infracción del art. 1124 del Código Civil, según el cual la parte contratante perjudicada por el incumplimiento contractual de la otra parte pueda optar por exigir el cumplimiento del contrato.
En cuanto al motivo 1º, recordemos que el art. 11 LAU contiene una previsión legal específica de los arrendamientos de vivienda, que la jurisprudencia rechazaba aplicar por analogía a los arrendamientos de locales de negocio bajo la vigencia de la LAU (entre otras: SSAP Asturias 11 de noviembre 1999 y Madrid 29 de febrero 2000; SAP Sevilla 26 diciembre 2003; y SAP Castellón 11 de julio 2005), fuera de los casos de aceptación, expresa o tácita, del arrendador. En este sentido, la aplicación analógica que forzadamente realizaba la arrendataria no encuentra refrendo expreso en la jurisprudencia del en los casos como el presente en que la arrendadora no acepta el desistimiento y opta por exigir el cumplimiento del contrato, debiendo la arrendataria cumplir el arrendamiento libremente pactado, y con toda su duración.

De otra parte, el art. 4.3 de la LAU determina que las partes regirán sus relaciones de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, por lo que en la SAP de Valencia recurrida por la arrendadora se infringe dicho precepto en cuanto impone la aplicación del art. 11 de la LAU, que no está previsto para los arrendamientos para uso distinto de vivienda, desequilibrando el sustrato económico que las partes tuvieron en cuenta para pactar el contrato.
En atención a lo anterior, el Alto Tribunal reitera la improcedencia de esa aplicación analógica del art. 11 de la LAU al carecer de la más absoluta identidad de razón (art. 4 del Código Civil) y similitud entre el arrendamiento de vivienda y el arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

En cuanto a la infracción del art. 1124 del Código Civil, el TS determina que nos encontramos en aquellos casos en los que no existe una cláusula que otorgue a la arrendataria la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato y la arrendataria manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero la arrendadora no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato. Al no haberse pactado el desistimiento unilateral de la arrendataria, ni aceptado el mismo por la arrendadora, procede la estimación de la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.

La postura mantenida por el TS es, a nuestro juicio, lógica y razonable y vuelve a establecer un criterio claro, y esperemos que definitivo, sobre la aplicación analógica de determinados artículos de la LAU que, previéndose para contratos de arrendamiento de vivienda, han venido aplicándose a contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda en los que, recordemos una vez más, prima siempre y en primer lugar la voluntad de las partes contratantes. Así, y sin perjuicio de la existencia de alguna sentencia que acogía sucintamente la aplicación analógica del art. 11 LAU a los locales de negocio, incluso sin pacto al respecto (STS 20 de mayo de 2004), el Alto Tribunal aúna de forma clara ese rechazo mayoritario que se aprecia en la jurisprudencia a aplicar el forfait legal del artículo 11 LAU fuera de su propio supuesto (una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir).

En resumidas cuentas, cuanto más concreto y específico es el supuesto de hecho de una norma, menos analogía cabe hacer para solucionar con ella otros supuestos, por muy parecidos que pretendan ser apreciados. Como decían los clásicos, «incluso uno, exclusio alterius».

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. 

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