Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas

Entrada en vigor:

6-junio-2013 (i.e., al día siguiente de su publicación en el BOE).

Ámbito de aplicación de la Ley 4/2013:

1. Contratos de arrendamiento suscritos a partir de su entrada en vigor. No obstante, se prevé que, si bien los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en la Ley 4/2013.
2. Procesos acaecidos a partir de su entrada en vigor. En este sentido, se establece expresamente que a los procesos que estuvieran en trámite a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 no serán de aplicación las modificaciones introducidas en su artículo segundo, sino que se sustanciaran, hasta que recaiga decreto o sentencia conforme a la legislación procesal anterior.

Finalidad:

Flexibilizar el mercado del alquiler para lograr su necesaria dinamización, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio. Para ello, se modifican los siguientes artículos de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) (“LAU”): artículos 4, 5, 7, 9 a 11, 13 a 20, 23 a 25, 27, 35 y 36.

Adicionalmente, la Ley 4/2013 opera una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (“LEC”), al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas acometidas en este sentido.

Estructura:

La Ley 4/2013 consta de 3 artículos, 2 disposiciones adicionales, 2 disposiciones transitorias, y 4 finales.

Modificaciones a la LAU (artículo 1 Ley 4/2013):

1) Refuerzo de la libertad de pactos y prioridad de la voluntad de las partes (artículo 4): Hasta la fecha, los arrendamientos de vivienda se regían por el Título II de la LAU, y solo en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente por el Código Civil. Sin embargo, el régimen cambia con la entrada en vigor de la Ley 4/2013, en virtud de la cual los arrendamientos de vivienda pasan a regirse en primer lugar por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la LAU, y supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Además, se introducen dos nuevos apartados en el artículo 4 de la LAU, al objeto de facultar a las partes para pactar la sumisión a mediación o arbitraje aquellas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos y, por otra parte, para señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en la Ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

Además, en la nueva redacción de este artículo no se hace mención expresa a las viviendas suntuarias.

2) Exclusión de la LAU de los supuestos de uso de alojamiento privado para fines turísticos (artículo 5): Con la finalidad de evitar situaciones de intrusismo y de competencia desleal, se prevé expresamente que “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa” quedará regulada por la normativa sectorial específica.

3) Necesidad de inscripción para surtir efectos frente a terceros con derechos inscritos (artículos 7, 9 y 10).

a) Se añade un nuevo apartado al artículo 7 estableciéndose que para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

b) Se añade un nuevo apartado al artículo 9, estableciéndose que también durarán 3 años los arrendamientos de vivienda suscritos sobre fincas no inscritas que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación (véase apartado 5 siguiente). Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil . Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados (véase apartado 8 siguiente).

c) Se añade un nuevo apartado al artículo 10, al objeto de hacer constar que las prórrogas serán oponibles frente a terceros adquirentes de buena fe si el arrendamiento constara inscrito en el Registro de la Propiedad.

En ningún caso, la inscripción de los contratos se contempla como obligatoria.

4) Reducción de los plazos legales de las prórrogas (artículos 9 y 10). Se reduce el plazo de prórroga forzosa de 5 a 3 años, y el de la prórroga tácita de 3 a 1, adecuándose la dicción de la LAU a esta reforma a lo largo de todo su articulado.

5) Facultad del arrendador de recuperar la vivienda (artículo 9). Hasta la fecha, para que el arrendador pudiera recuperar su vivienda en aquellos supuestos permitidos por la propia LAU, era necesario que se hubiera previsto dicha facultad expresamente en el contrato. La Ley 4/2013 elimina este requisito, si bien prevé la necesidad de que haya transcurrido al menos el primer año de vigencia del contrato, y que el arrendador lo comunique al arrendatario con al menos dos meses de antelación.

6) Facultad del arrendatario de desistir anticipadamente del contrato (artículo 11). La Ley 4/2013 faculta al arrendatario a desistir del contrato en cualquier momento, una vez transcurridos al menos 6 meses y previa comunicación al arrendador con una antelación mínima de 30 días - hasta ahora solo se podía desistir por Ley de los contratos con duración superior a 5 años y únicamente una vez transcurridos dichos 5 primeros años -. Se mantiene la posibilidad de que las partes puedan pactar, en el caso de desistimiento, una indemnización a favor del arrendador equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quedara por cumplir.

7) Resolución del derecho del arrendador (artículo 13): Se modifica la redacción del artículo 13, estableciéndose ahora que si durante la duración del contrato de arrendamiento el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el citado contrato quedará extinguido – al contrario que en la regulación anterior -, salvo que el mismo se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad antes que los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador.

8) Enajenación de la vivienda arrendada (artículo 14): Si el contrato de arrendamiento no consta inscrito en el Registro de la Propiedad, el adquirente no queda subrogado en los derechos y obligaciones del Arrendador. Hasta la reforma de la LAU, el comprador de una vivienda debía respetar el arrendamiento hasta que éste alcanzara los primeros cinco años de duración, con independencia de que el contrato estuviera o no inscrito en el Registro de la Propiedad.

Para aquellos arrendamientos no inscritos, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. No obstante se prevé que en caso de que el adquirente dé por terminado el arrendamiento, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante 3 meses, en los cuales deberá satisfacer las rentas y cantidades asimiladas, así como exigir al vendedor que le indemnice de los daños que se le causen.

9) Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario (artículo 15): Pasa a determinarse que, en estos supuestos, el titular del contrato de arrendamiento será el cónyuge a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento.

10) Alternativa a la obligación de pago de la renta (artículo 17): Se añade un nuevo apartado al objeto de facultar a las partes para sustituir, total o parcialmente, la obligación de pago de la renta del arrendatario por su compromiso de reformar o rehabilitar el inmueble en las condiciones pactadas.

11) Actualización de la renta (artículo 18): Se faculta a la partes para decidir el régimen de actualización anual de la renta, previéndose como régimen supletorio la actualización según la variación porcentual del IPC en un período de doce (12) meses anteriores a la actualización - régimen antes principal -.

12) Derecho de adquisición preferente (artículo 25): Se modifica su apartado 8, validando en todo caso el pacto de renuncia al derecho de adquisición preferente -antes solo permitido en arrendamientos con duración superior a 5 años -.

13) Obras (artículos 23, 24 y 35):

a) Se prohíbe expresamente al arrendatario la realización de obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda (antes se preveía que estas obras necesitarían para su ejecución el consentimiento del arrendador).

b) Se amplían los supuestos en los que el arrendatario puede realizar obras motivadas por discapacidad o avanzada edad, manteniéndose no obstante la obligación del arrendatario de reponer la vivienda a su estado anterior al término del contrato si así lo exigiera el arrendador.

c) Para los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, se añade expresamente como causa de resolución de pleno derecho del contrato la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento sea necesario.

14) Incumplimiento de obligaciones (artículo 27): Se añade un nuevo apartado 4 que establece la resolución de pleno derecho por falta de pago de la renta del arrendamiento inscrito, si así se hubiera pactado. Exige el previo requerimiento judicial o notarial al arrendatario, que deberá contestar en diez días abonando lo debido o aceptando la resolución.

Además, se hace constar que el título aportado al procedimiento registral junto con la copia del acta de requerimiento de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido, o se haya contestado aceptando la resolución, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, añadiéndose que si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento será preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas y acreditar la consignación ante notario a favor de dichos titulares de la fianza prestada por el arrendatario.

Modificaciones a la LEC (artículo 2 Ley 4/2013):

1) Desahucio (artículo 22): La redacción del apartado 4 del artículo 22 queda alterada al objeto de eliminar la celebración de la vista en los procesos de desahucio de fincas urbanas o rústicas por falta de pago de las rentas o cantidades debidas siempre que el demandante no se opusiera a la enervación por no cumplirse los requisitos establecidos en este mismo artículo, haciéndose constar que éstos terminarán mediante decreto del secretario judicial si, requerido el arrendatario, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente dentro del plazo conferido en el requerimiento el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, así como el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador de desahucio.

En el sistema actual se impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no.

2) Comunicación edictal (artículo 164): La redacción del artículo 164 de la LEC también se altera al objeto de incluir el “requerimiento” en los casos de comunicación edictal al arrendatario a través del tablón de anuncios de la oficina judicial.

3) Condenas a futuro (artículo 220): La modificación de su apartado segundo hace posible que se incluya no solo en la sentencia sino también en el auto del juez o el decreto la condena a futuro de las rentas devengadas tras la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca,.

4) Administración y traslado de la demanda sucinta y citación para vista (artículo 440): En relación con los comentarios a la modificación del artículo 22 LEC, la redacción del artículo 440 también se altera al objeto de vincular el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, en cuyo caso no habrá celebración de vista. Además, se hace constar lo siguiente:

(i) Cuando el demandado atienda al requerimiento sin oponerse ni pagar el importe reclamado, se dejará sin efecto la diligencia de lanzamiento, salvo que el demandante quiera mantenerla para levantar acta de estado de la finca.

(ii) El decreto declarando la terminación del juicio de desahucio impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de esas rentas futuras el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

(iii) En la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora del lanzamiento.

5) Publicación de edictos (Artículo 497): Para los procedimientos de desahucio en los que se acumule la acción de reclamación de rentas y cantidades debidas a los que resulte de aplicación la Ley 4/2013 bastará con la publicación del edicto en el tablón de anuncios de la oficina judicial, sin que siga siendo necesaria ya la publicación del edicto en los boletines oficiales.

6) Demanda ejecutiva (artículo 549): Se modifica su redacción al objeto de establecer que en la sentencia condenatoria de desahucio o en los decretos que pongan fin al desahucio si no hubiera oposición, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento.

7) Entrega de bienes inmuebles (artículo 703): Con la reforma que se opera de la LEC a través de la Ley 4/2013, los lanzamientos, previa autorización del secretario judicial, podrán tener lugar con la sola presencia de un funcionario con categoría de Gestor, que podrá solicitar el auxilio de la fuerza pública.

Otras modificaciones:

1) Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (artículo 3 Ley 4/2013): Se crea un Registro “de morosos” en orden a ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas con precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de la renta en arrendamientos. Su organización y funcionamiento se regulará mediante Real Decreto.

Los encargados de remitir dicha información son el secretario judicial y los órganos de arbitraje competentes.

A la información del Registro podrán acceder los propietarios de inmuebles que deseen arrendarlos, siempre que presenten una propuesta de contrato de arrendamiento en la que conste el eventual arrendatario.

Las personas identificadas en el Registro podrán instar su cancelación cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. En todo caso, la duración máxima de la información en el Registro es de 6 años, transcurridos los cuales se procederá a su cancelación automática.

Además, se hace constar expresamente que la inscripción está sujeta a lo dispuesto en la Ley 13/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos

2) Información recabada por el Ministerio de Fomento (Disposición Adicional Primera Ley 4/2013): Se faculta al Ministerio de Fomento para articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información sobre la localización de las viviendas, los contratos de arrendamiento que le consten a través de los Registradores de la Propiedad, los registros administrativos de los contratos de arrendamiento o de depósito de fianzas y del Consejo General del Notariado, y sobre aquellos datos de carácter estadístico que posea la Administración Tributaria. Se hace constar que la información nunca podrá contener datos de carácter personal protegidos por dicha legislación.

La finalidad perseguida es que el Ministerio de Fomento pueda definir, proponer y ejecutar la política del Gobierno relativa a la vivienda.

3) Ayudas a los Planes Estatales de Vivienda y Renta Básica de Emancipación (Disposición Adicional Segunda): Se regula el régimen aplicable a las ayudas de subsidiación de préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y subvenciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 y a las ayudas de Renta Básica de Emancipación establecidas por el Real Decreto 147/2007 de 2 de noviembre.

4) Adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos. Se concede al Gobierno un plazo de 6 meses desde la entrada en vigor de la Ley 4/2013 para que proceda a adaptar el Real Decreto 297/1996 a la Ley 4/2013, en especial, en lo relativo a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamiento y la modificación de los aranceles notariales y registrales.