Transmisión de finca con superficie registral ignorada

Gerardo Zaldívar

Resolución de 13 de diciembre de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del Registrador de la Propiedad accidental de Borja, por la que se suspende la inscripción de la superficie de una finca que constaba inscrita sin ella, y se omite la inscripción de otros extremos.

La cuestión suscitada gira en torno a una escritura por la que se llevan a cabo operaciones de ejecución de fiducia sucesoria, liquidación de sociedad conyugal y aceptación y adjudicación de los bienes de una herencia.

Una de las fincas del inventario constaba inscrita en el Registro de la Propiedad como extensión superficial ignorada y en la descripción que sobre dicha finca se hacía en la escritura se decía que, según reciente medición, la finca tenía una superficie de 131 metros cuadrados, declarando los otorgantes que no podían aportar la referencia catastral (además de haber sido infructuosa su búsqueda por el Notario autorizante).

Respecto de la misma finca objeto de la escritura se solicitaba, además, (i) la cancelación de un usufructo vitalicio por fallecimiento de la usufructuaria, lo que se acreditó con certificado de defunción; y (ii) la cancelación, de manera expresa, de una anotación de embargo por caducidad.

El Registrador suspendió la inscripción, advirtiendo como obstáculo para la inscripción de la transmisión de la finca el de no constar su extensión superficial (constaba inscrita en los libros del Registro como extensión superficial ignorada).

La recurrente, por su parte, consideró que no se trataba de una inmatriculación de finca sino de la transmisión de una finca ya inscrita en el Registro de la Propiedad, por lo que haciéndose constar ahora la extensión y superficie de la misma, no existía motivo fundado para cerrar el Registro a la misma.

Adicionalmente, la recurrente alegó que en la calificación del Registrador (i) no constaba la extinción del usufructo a favor de la fallecida usufructuaria; (ii) no figuraba la cancelación de la anotación de embargo preventivo sobre esa misma finca, extremos, ambos solicitados expresamente en el título de transmisión; y (iii) no se hicieron constar tampoco los medios de impugnación contra la calificación del Registrador.

La Dirección General desestima el recurso presentado por la recurrente contra la calificación del Registrador en cuanto a los extremos relativos a la finca y su extensión, estimándolo en todo lo demás.

En cuanto a la finca y en relación a la falta de expresión de la superficie, la Dirección General recuerda a la recurrente que es doctrina de ese Centro Directivo el deber de exigir que se exprese la superficie de la finca en el título presentado, aunque en el historial registral la misma aparezca sin expresión de su medida. La completa y total descripción de la finca en el título de transmisión resulta indispensable para que el Registrador pueda llegar a la convicción de que el mismo tiene por objeto una determinada finca registral. Igualmente, la Dirección General vuelve a incidir en que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en el Registro, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotado de las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal.

No obstante lo anterior, la Dirección General considera que no es posible acudir a la vía excepcional del artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, pues tal supuesto está reservado para el supuesto de que la superficie que se pretende inscribir no excede en más del 5% o del 10% «de la cabida que conste inscrita», y, en este caso en cuestión no consta inscrita cabida alguna.

En cuanto al resto de los extremos recurridos, esto es, la negativa del Registrador a inscribir la extinción del usufructo y la cancelación de una anotación preventiva caducada, la Dirección General concluye forzosamente que tal negativa, precisamente por carecer de motivación alguna, ha de ser revocada. De otra parte, la Dirección General vuelve a incidir en que resulta indispensable hacer constar siempre en la nota de calificación los medios de impugnación de la misma en la forma determinada por el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria.

En consecuencia, de esta resolución podemos extraer tres conclusiones:

1. Que no es posible inscribir la transmisión una finca sin superficie, aunque así figure en el Registro de la Propiedad;
2. Que para la constancia de esa superficie que no figura en el Registro de la Propiedad se requiere, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal; y
3. Que una pequeña disminución de cabida de una finca respecto de la superficie inscrita en el Registro se puede acreditar con el expediente previsto en el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria, siempre y cuando el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre la realidad de la modificación solicitada y que realizada la operación registral, el Registrador notifique a los titulares registrales de las fincas colindantes.

La Resolución pone así fin a una cuestión que ha venido presentándose como polémica en el pasado y sobre la cual la Dirección General se ha venido pronunciando, sentando nuevamente y de forma definitiva su criterio, conforme a lo anteriormente expuesto. 

La presente publicación no constituye opinión profesional o asesoramiento jurídico de sus autores. 

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