En el marco de la crisis económica y sanitaria provocada por la pandemia de la COVID-19, el Gobierno Nacional ha expedido decenas de decretos que buscan atender dicha crisis en diferentes ámbitos, incluyendo el sector inmobiliario y especialmente en todo lo concerniente con los contratos de arrendamiento. Además del Decreto 579 del 15 de abril de 2020, que establecía regulaciones temporales para los contratos de arrendamiento en general, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio ha expedido el Decreto 797 del 4 de junio de 2020, introduciendo regulaciones específicas para ciertos contratos de arrendamiento de locales comerciales.
Este nuevo Decreto ha establecido una regulación para que los arrendatarios estén facultados para dar terminación unilateral a los contratos de arrendamiento de los locales comerciales en los que no pueden llevar a cabo su actividad económica por las restricciones que el mismo Gobierno Nacional ha establecido desde el inicio de la crisis y que en la actualidad, se mantienen total o parcialmente. En ese sentido, el decreto aplica para inmuebles en los que se desarrollaban las siguientes actividades: (i) bares discotecas, billares, casinos, bingos y terminales de juego de video, (ii) gimnasios, piscinas, spa, sauna, turco, balnearios, canchas deportivas, parques de atracciones mecánicas y parques infantiles, (iii) cines y teatros, (iv) servicios religiosos que impliquen aglomeraciones, (v) alojamiento y servicios de comida y, (vi) eventos de carácter público o privado que impliquen aglomeración de personas.
La medida de terminación unilateral de los contratos de arrendamiento cuando el inmueble tiene las destinaciones previamente mencionadas supone un alivio para los arrendatarios que no han podido ejercer su actividad económica dentro de este lapso de tiempo. Los arrendatarios podrán hacer uso de este nuevo derecho desde la fecha de expedición del Decreto y hasta el 31 de agosto de 2020. Es relevante resaltar que solo podrán hacerlo si están al día en cuanto a sus obligaciones de pago con el arrendador. Es importante aclarar que el Decreto presupone una excepción de aplicación de las disposiciones anteriormente descritas para los contratos de arrendamiento financiero o leasing.
Si bien esta decisión del Gobierno Nacional pretende dar un alivio a algunos arrendatarios que no han podido ejercer de forma normal su actividad económica y comercial, también se busca proteger los intereses de los arrendadores. En ese sentido, en caso de que el arrendatario decida terminar de forma unilateral el contrato, deberá pagar un tercio de la cláusula penal prevista en el contrato. Si no se hubiese pactado dicha penalidad, el arrendatario deberá pagar en favor del arrendador el equivalente a un canon de arrendamiento.
Cualquier otro derecho de carácter sancionatorio que se hubiese pactado en el contrato de arrendamiento, no podrá ser aplicado o exigido por los arrendadores durante la vigencia del Decreto en cuestión. En ese sentido, los arrendadores no podrán exigir rubros relacionados con penalidades o indemnizaciones previamente pactadas.
Para mayor información acerca de cómo se están regulando los contratos de arrendamiento en otras jurisdicciones en las que CMS opera, visitar CMS Expert Guide to COVID-19 Impact on Lease Agreements
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