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Arrendamiento de inmuebles por residentes fiscales en países extracomunitarios: discriminación fiscal en el impuesto sobre la renta de no residentes

Post Jurídico | Junio 2021

Ricardo Héctor

Los arrendadores de inmuebles sitos en España, que tengan su residencia fiscal en un país extracomunitario (distinto de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo) tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (“IRNR”) a un tipo y sobre una base imponible superior a los que lo hacen los arrendadores cuya residencia fiscal está en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo. Dicha diferencia puede suponer una discriminación fiscal que vulnere el Derecho de la Unión Europea. 

Según la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ("IRPF"), a efectos fiscales, las personas físicas que arrienden inmuebles de su propiedad (sin ejercer una actividad económica), obtendrán rentas del capital inmobiliario, que tributarán por dicho impuesto a los tipos generales de entre el 19% y el 45%. 

La base imponible de dichos rendimientos vendrá determinada por la renta recibida como contraprestación por el arrendamiento, pudiendo deducirse, entre otros conceptos, todos los gastos necesarios para la obtención de sus rendimientos (p.ej., intereses derivados de préstamos hipotecarios).

Por su parte, aquellas personas que no tengan la consideración de residentes fiscales en España, y que arrienden bienes inmuebles sitos en territorio español, tributarán por el IRNR respecto de las rentas que obtengan.

En el IRNR, a la hora de determinar la renta objeto de tributación, se hace una distinción entre residentes en la Unión Europea (o en el Espacio Económico Europeo -Islandia y Noruega-) y fuera de ella. Así, los contribuyentes del IRNR que sean residentes fiscales en algún estado miembro de la Unión Europea (distinto de España) o del Espacio Económico Europeo podrán deducirse los gastos previstos en la Ley del IRPF, siempre que acrediten que dichos gastos están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España. Por el contrario, aquellos residentes fiscales extracomunitarios, no podrán deducir de las rentas recibidas por el arrendamiento los gastos relacionados con los ingresos obtenidos.

De acuerdo con lo anterior, aquellos residentes fiscales en países terceros, tendrán que tributar por el IRNR (al tipo fijo del 24%) respecto de los ingresos brutos obtenidos por el arrendamiento de los inmuebles sitos en territorio español, sin poder deducirse gasto alguno.

Lo anterior, ha tenido un impacto mediático significativo con la salida de Reino Unido de la Unión Europea. Muchos residentes fiscales en Reino Unido han visto incrementada su factura fiscal, derivada de los arrendamientos de inmuebles en España, de manera relevante a partir de 1 de enero de 2021. En concreto, han pasado de tributar al tipo fijo del 19% a hacerlo al 24% y su renta ha comenzado a determinarse sobre el importe bruto del arrendamiento, cuando antes podían deducirse aquellos gastos necesarios para la obtención de ingresos derivados del arrendamiento.

Como consecuencia de lo anterior, se ha reactivado una petición que ya existía en el pasado respecto de la discriminación que sufren los residentes extracomunitarios respecto de los residentes en la Unión Europea. Ello por cuanto, la normativa del IRNR vigente podría vulnerar el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que prohíbe todas las restricciones a los movimientos de capitales entre Estados miembros y entre Estados miembros y terceros países. 

En este sentido, han llegado multitud de denuncias de particulares a la Comisión Europea quien se ha comprometido a estudiar el asunto en profundidad.

No obstante, las últimas noticias no son muy esperanzadoras (al menos a corto plazo) para estos contribuyentes, ya que:

  • Por un lado, el Tribunal Económico Administrativo Central, en su Resolución de 24 de noviembre de 2020, mantiene su posición (en un caso similar al aquí analizado) respecto de la no aplicación de la reducción del 60 por ciento sobre los rendimientos del capital inmobiliario percibidos por el alquiler de inmuebles destinados a vivienda a los arrendadores no residentes en territorio español (contribuyentes del IRNR).
  • Por otro lado, la Comisión Europea parece mantener una postura alineada con el legislador español, y ha señalado que la normativa española relativa a la tributación por el IRNR de los residentes extracomunitarios no vulnera el Derecho de la Unión Europea.

Con base en lo anterior, si bien consideramos que existen argumentos para defender la existencia de discriminación en la legislación española respecto de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de inmuebles sitos en territorio español por contribuyentes residentes en países extracomunitarios, no parece probable que, al menos a corto plazo, la Comisión Europea cambie el paso e inicie un procedimiento de infracción contra la discriminación de residentes extracomunitarios que alquilan inmuebles en España.

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Autores

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Ricardo Héctor Lorca
Socio
Madrid