El pasado 28 de febrero de 2014 se publicó la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso de residencial.
Esta Directiva persigue crear un mercado único de créditos hipotecarios, estableciendo dos pilares sobre los que se desarrollará este mercado: (i) un elevado nivel de protección de los consumidores y (ii) la concesión responsable del crédito por parte de las entidades financieras.
La idea que subyace detrás de la Directiva es la de lograr la disminución de los impagos bajo este tipo de créditos, así como, en consecuencia, la disminución de las ejecuciones hipotecarias que tanto se han agudizado en algunos países desde el comienzo de la crisis económica en 2007.
Esta Directiva no ha recibido casi atención en nuestro país debido, en primer lugar, a que su transposición no será exigible hasta el 21 de marzo de 2016 y, en segundo lugar, a que en España ya existe una tradición protectora al consumidor de este tipo de productos, no solo en el ámbito de la Directiva sino también en otros más amplios, como pueden ser la Orden EHA/2899/2011 y la Circular del Banco de España 5/2012.
La Directiva establece las pautas a seguir por los Estados miembros en la regulación de la prestación de créditos a consumidores para la adquisición de inmuebles, siendo las principales las siguientes:
Educación Financiera a los consumidores:
Se establece la necesidad de que los Estados miembros fomenten medidas que apoyen la educación de los consumidores acerca de la responsabilidad en la contratación de préstamos y la gestión de deudas, en particular en relación con los contratos de crédito hipotecario. Será necesario también que los consumidores dispongan de información clara y general sobre el producto, su proceso de concesión y las implicaciones de su contratación de cara, principalmente, a los consumidores que obtengan un crédito hipotecario por primera vez.
Normas de conducta en la concesión de créditos:
Se establece la obligación de que las personas que comercialicen estos productos actúen de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, teniendo en cuenta los derechos e intereses de los consumidores. Para ello se establece que la estructura de las remuneraciones del personal involucrado no afecte a su capacidad de actuar en interés del consumidor y, en particular, que su remuneración no dependa de objetivos de venta de estos productos. Adicionalmente, se establece que se facilitarán al consumidor ejemplos concretos de las consecuencias de la firma de un crédito hipotecario con unas determinadas características, otorgando la posibilidad de que el consumidor desista del contrato suscrito o, en su caso, obligando al consumidor a que analice la operación durante un periodo de tiempo mínimo.
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN):
Se regulariza el uso de esta ficha, siendo de obligada entrega a los contratantes de operaciones de financiación de viviendas. Esta ficha contiene la totalidad de la información que afecte al crédito con la idea de que con su mero análisis el consumidor pueda entender el producto que contrata, configurándose así un consentimiento eficaz y válido.
Entre otra, la información que la FEIN debe contener es la siguiente: (i) identidad y dirección de quien emite la información; (ii) fines para los que puede emplearse el crédito; (iii) formas de garantías; (iv) duración; (v) formas de tipo de interés disponible; (vi) un ejemplo representativo del importe total del crédito, del coste total del crédito para el consumidor, del importe total adeudado por el consumidor y de la TAE; (vii) una indicación de otros posibles costes; (viii) opciones de reembolso; etc.
Tasa Anual Equivalente (TAE):
Se establece el mecanismo del cálculo de la TAE, que deberá realizarse partiendo del supuesto de que el contrato de crédito estará vigente durante el periodo de tiempo acordado y que las partes cumplirán sus obligaciones en las condiciones y en los plazos que se hayan acordado en el contrato de crédito; deberá, además, mostrar el coste total del crédito para el consumidor, debiendo incluir todos los gastos que este deba abonar en relación con él y que conozca la entidad de crédito (intereses, comisiones, impuestos, remuneración de los intermediarios de crédito, costes de tasación de bienes y cualquier otro gasto, exceptuando los notariales, necesario para obtener el crédito). Con esta disposición se pretende garantizar un elevado grado de protección en toda la Unión que permita y asegure la comparabilidad de la información relativa a las TAE en todos los Estados miembros.
Evaluación de la solvencia:
Se establece la necesidad de que entidad de crédito evalúe en profundidad la solvencia del consumidor, no solo teniendo en cuenta el valor del inmueble sino también teniendo en cuenta la información relativa a los ingresos y gastos y a otras circunstancias financieras y económicas del consumidor. De esta forma se pretende asegurar que entidad de crédito solo pondrá el crédito a disposición del consumidor si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que cumpla las obligaciones derivadas del contrato de crédito.
Por otro lado, se exige a los Estados miembros que establezcan normas fiables de tasación de bienes inmuebles de uso residencial a efectos del crédito hipotecario, así como que velen por que los tasadores que lleven a cabo las tasaciones de bienes inmuebles sean profesionalmente competentes y suficientemente independientes respecto del proceso de suscripción de créditos.
Demoras y ejecución hipotecaria:
Se solicita a los Estados miembros que tomen medidas de cara a fomentar que las entidades de crédito se muestren razonablemente tolerantes antes de iniciar un procedimiento de ejecución hipotecario. Adicionalmente, en caso de que se permita a la entidad de crédito imponer recargos al consumidor en caso de un impago, se establece que estos recargos no excedan de lo necesario para compensar a la entidad de crédito de los costes que le acarree el impago. Del mismo modo, la Directiva recoge que los Estados miembros no impedirán que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía a la entidad de crédito basten para reembolsar el crédito.
En vista de todo lo anterior se puede concluir que la Directiva lo que pretende es aumentar la seguridad jurídica de los consumidores y de las entidades de crédito. En el caso de España es previsible que deban introducirse distintas reformas en la normativa de consumidores y de concesión de créditos hipotecarios actualmente en vigor que permitirán crear un mercado de concesión de créditos hipotecarios para la adquisición de inmuebles de uso residencial más responsable y coherente.
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