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Posibilidad de renuncia parcial a la exención del IVA segundas o posteriores transmisiones de bienes inmuebles respecto de un edificio sin división horizontal

Post jurídico | Julio 2019

Diego de Miguel y Marta Burgos 

Como continuación de nuestro post sobre “La tributación indirecta en la adquisición de un inmueble sin división horizontal”, informamos de que recientemente, en su contestación vinculante a consulta número V0625-19, de 22 de marzo, la Dirección General de Tributos (“DGT”), se ha pronunciado acerca de la posibilidad de renunciar parcialmente a la exención del IVA prevista en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (“Ley del IVA”), para segundas o posteriores transmisiones de bienes inmuebles respecto de los cuales no se haya practicado la división horizontal.

Antes de entrar en el contenido de la consulta, conviene traer a colación que, con base en la doctrina mantenida por este organismo a lo largo de estos últimos años, la renuncia a dicha exención debía practicarse operación por operación. A estos efectos, en caso de transmisión de una finca registral sin división horizontal, se entenderá que existe una única operación de transmisión.

Así, anteriormente la DGT establecía que, en supuestos de segundas transmisiones de bienes inmuebles sin división horizontal, pero compuestos por bienes de distinta naturaleza (por ejemplo, viviendas y locales comerciales), no cabría practicar la renuncia parcial a la exención del IVA.

En el supuesto objeto de esta última contestación a consulta, la entidad consultante tiene la intención de transmitir un edificio, que consta como finca registral única en el correspondiente Registro de la Propiedad, ya que no ha sido objeto de división horizontal, pero que se encuentra compuesto de distintas partes susceptibles de uso autónomo respecto del resto, siendo todas ellas de la misma naturaleza.

En particular, la transmitente pretende transmitir un inmueble en el cual llevó a cabo obras de rehabilitación a los efectos del artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA, que finalizaron en el año 2016, y que, como consecuencia de su ejecución, resultaron una serie de oficinas independientes dentro del edificio.

Desde entonces, de la totalidad de las oficinas que ahora se pretenden transmitir y que conforman el edificio, solo una de ellas ha sido utilizada ininterrumpidamente durante más de dos años en virtud de contrato de arrendamiento sin opción de compra a tercero distinto del futuro adquirente.

Al respecto, a juicio de la DGT, para determinar la tributación derivada de la transmisión de dicho inmueble, deberá analizarse el cumplimiento de los requisitos previstos en dicho artículo 20.Uno.22º de la Ley del IVA para cada una de las partes del edificio susceptibles de utilización autónoma e independiente.

En virtud de lo anterior, será necesario determinar, respecto de cada una de las oficinas, si su transmisión tiene la consideración de primera o segunda entrega a efectos del IVA.

Así, teniendo en cuenta las características de cada oficina, la DGT entiende que:

  • La transmisión de la oficina que haya sido utilizada ininterrumpidamente durante más de dos años, por persona distinta del futuro adquirente tiene la consideración de segunda entrega, estando, por consiguiente, sujeta y exenta del IVA. En consecuencia, quedará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, al tipo establecido por la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble.
  • La transmisión de las demás oficinas, es decir aquellas que no hayan sido utilizadas de forma ininterrumpidamente durante más de dos años desde la finalización de las obras de rehabilitación, tienen la consideración de primera entrega, y por lo tanto, su entrega quedará sujeta y no exenta del IVA.

En cuanto a la posibilidad de renunciar a la exención relativa a la transmisión de la oficina que se considera segunda entrega, matiza la DGT, que cabría dicha renuncia siempre y cuando se cumplan los requisitos recogidos en el apartado Dos del mismo artículo 20 de la Ley del IVA.

De esta forma, y contrariamente a la doctrina que tradicionalmente venia manteniendo, la DGT parece admitir, al menos en este supuesto, la posibilidad de renuncia parcial a la exención, en un supuesto de transmisión de bien inmueble sin división horizontal.

Por tanto, en caso de practicar la renuncia, la totalidad de la transmisión del bien inmueble quedaría sujeta al IVA, siendo el adquirente el sujeto pasivo por la parte del inmueble respecto de la cual se ha renunciado a la exención del IVA. Por el contrario, respecto de la transmisión de las demás oficinas, el sujeto pasivo de dicha entrega (primera entrega a efectos del IVA), será el transmitente.

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Diego de Miguel
Socio
Madrid