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Nouvelle définition de l’établissement industriel

Déclaration relative à l’évaluation de la valeur locative foncière des établissements industriels

25/07/2019

Parmi les professionnels qui entrevoyaient l’approche de leurs congés, nombreux ont été surpris de recevoir un devoir de vacances sous la forme d’une déclaration inédite à restituer pour la rentrée. Il s’agit d’une déclaration relative à l’évaluation de la valeur locative foncière des établissements industriels.

Un mode d’évaluation lié à la qualification industrielle ou commerciale du site

Rappelons que la valeur locative foncière sert au calcul des assiettes de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE). Elle est évaluée différemment selon que l’établissement en cause revêt une nature commerciale ou « industrielle ».

Les dispositions de l’article 1499 du CGI prévoient que la valeur locative foncière des établissements industriels relève de la méthode comptable c’est-à-dire qu’elle est appréciée en appliquant un pourcentage au prix de revient actualisé du site industriel.

A défaut, c’est la méthode tarifaire de l’article 1498 du CGI qui est retenue, laquelle consiste schématiquement à appliquer à la surface pondérée du local un tarif qui figure dans une grille départementale et qui est représentatif du marché locatif pour chaque catégorie (outre l’application des mesures d’accompagnement de la révision intervenue en 2017, soit le coefficient de neutralisation, le cas échéant, le planchonnement et le lissage).

Une méthode dérogatoire « par appréciation directe » est prévue pour évaluer la valeur locative des locaux exceptionnels non industriels en appliquant un taux de 8 % à la valeur vénale de la propriété.

Le parcours sinueux vers une définition large de l’établissement industriel

Traditionnellement la notion d’établissement « industriel » visait les usines et les ateliers où s’effectuaient, à l’aide d’un outillage important, la transformation de matières premières et la fabrication ou la réparation de biens corporels. Par défaut, relevaient de la catégorie des établissements commerciaux les autres locaux qui n’étaient affectés ni à l’habitation ni à un usage industriel.

Cette distinction fut ébranlée par une décision du Conseil d’Etat rendue en 2005 (Conseil d'Etat, Section du Contentieux, 27 juillet 2005, n° 261899) qui a considéré que devaient être qualifiés de locaux « industriels » les établissements qui nécessitent d'importants moyens techniques, non seulement lorsque cette activité consiste dans la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers, mais aussi lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre, fût-ce pour les besoins d'une autre activité, est prépondérant.

L’absence de précision et d’objectivité de cette notion de « prépondérance du rôle de l’outillage » a conduit à près de 15 ans d’errements jurisprudentiels et administratifs au cours desquels des solutions contradictoires, ont été rendues au grand dam des contribuables (essentiellement les installations de stockages et les mines et carrières) dont les locaux étaient requalifiés en établissements industriels et qui subissaient des redressements très significatifs.

Dans le cadre de ses contrôles, l’administration a alors adopté une conception de plus en plus extensive de cette jurisprudence en passant progressivement d’une exigence d’automatisation à celle d’une simple mécanisation laquelle s’avérait être, dans certains cas, bien rudimentaire. Ces incertitudes sur la qualification des locaux et les sous-impositions latentes corrélatives qui pesaient sur les sociétés imposaient une clarification législative.

Une clarification « encore provisoire » de la définition de l’établissement industriel

La loi de finances pour 2018 avait prévu la remise d’un rapport par Bercy au Parlement sur les conséquences des requalifications ainsi que les effets qu'aurait un dispositif excluant ces locaux d'une telle qualification sur les recettes des collectivités territoriales. Ce rapport devait présenter enfin des propositions de sécurisation de la qualification d'immobilisation industrielle. 

Le groupe de travail mis en place pour préparer ce rapport a envisagé différentes pistes comme revenir à la définition traditionnelle de l’établissement industriel, fixer un seuil de prix de revient de l’outillage en-dessous duquel la qualification industrielle n’était pas possible ou évaluer les établissements industriels selon la méthode tarifaire.

Toutefois, le résultat ne fut pas à la hauteur des attentes dès lors que l’article 156 de la loi de finances pour 2019 s’est contentée de légaliser la définition jurisprudentielle tant critiquée.

Le législateur, loin de remédier à la source du problème qui était une approche doctrinale de la notion d’établissement industriel dont aucun des critères que sont l’importance et la prépondérance de l’outillage et de l’équipement industriel n’est défini, l’a inscrit dans la loi.

Celle-ci prévoit néanmoins un seuil de 500 K€ de prix de revient des matériels et outillages mis en œuvre, en-dessous duquel les immeubles demeurent évalués en méthode comparative.

Ce résultat décevant fut imputé à l’absence de données fiables permettant de quantifier l’impact d’un éventuel changement de méthode d’évaluation.

A cet égard, et après avoir attendu 14 ans pour « clarifier » la définition de l’établissement industriel, le législateur prévoit au sein du même texte le germe d’une évolution. En effet, le texte prévoit le principe d’une obligation déclarative qui doit permettre à Bercy de réaliser une véritable étude statistique qui fera l’objet d’un nouveau rapport remis au Parlement au plus tard le 1er avril 2020 sur un changement d'évaluation de la valeur locative des locaux industriels.

Une déclaration pour une nouvelle définition

C’est ainsi que depuis la mi-juin les propriétaires de locaux « industriels » reçoivent ces courriers qui les invitent à fournir des renseignements devant permettre à l’administration d’évaluer les valeurs locatives de leurs locaux selon les trois méthodes comptables, tarifaire et par appréciation directe.

Ces simulations devront permettre à l’administration de chiffrer l’incidence d’une substitution d’une méthode par une autre tant pour les collectivités que pour les contribuables et de recommander le maintien de la méthode comptable ou, au contraire, une évolution vers la méthode tarifaire ou d’appréciation directe, voire vers une nouvelle méthode.

D’un point de vue pratique, il importe de souligner que les informations sont demandées au niveau non pas de l’adresse ou de l’unité topographique, mais de l’« invariant ». Ainsi, il y aura autant de déclarations que d’invariants inscrits actuellement dans le système d’information du cadastre pour chacun des sites industriels. La collecte des informations sera complexifiée en cas de pluralité d’invariant pour un même site.

Cette déclaration sera réalisée en ligne sur l’espace professionnel du site « impots.gouv.fr » lorsque le fichier comporte moins de 20 invariants, au-delà le propriétaire recevra un fichier qu’il devra remplir avant de le retransmettre au service concerné.

Les informations à retourner à l’administration au plus tard le 30 septembre 2019, sont les suivantes :

  • La nature de l’activité de l’exploitant du site.
  • Le montant du loyer en cas de location.
  • La surface au sol des bâtiments et ouvrages. Il convient de distinguer les parties principales (P1) des parties secondaires couvertes (P2) et non couvertes (P3) ainsi que les parkings couverts (PK1) ou à ciel ouvert (PK2). Force est de constater que ces informations sont rarement connues au cas des locaux industriels lesquels sont évalués sur la base des prix de revient des immobilisations foncières.
  • La valeur vénale de la propriété au sens de l’article 1498 III du CGI c’est-à-dire correspondant à celle qui serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation. A défaut, la valeur vénale de la propriété est déterminée en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée au 1er janvier 2018 par comparaison avec celle qui ressort de transactions relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable la valeur de reconstruction de la propriété à la date de référence.

Cette information est la plus complexe à fournir. On pourra se demander si l’administration peut se satisfaire d’une évaluation basée sur les prix de revient historiques actualisés au moyen de l’indice du coût de la construction.

  • La valeur des installations techniques présentes sur le site : Cette valeur doit être déterminée comme pour l’appréciation du seuil de 500 K€ également prévu à l’article 156 de la loi de finances pour 2019. Dès lors, il appartient aux bailleurs et aux sociétés de crédit-bail de prendre attache au plus tôt auprès des sociétés occupantes afin d’être en mesure de répondre à cette question.
  • La catégorie d’affectation au sens de l’évaluation selon la grille tarifaire parmi les 39 proposées dans le cadre 3 des déclarations 6660 REV. Paradoxalement, la catégorie établissement industriel « IND 1 » n’est pas autorisée dans le cadre de la campagne déclarative, les usines doivent donc être déclarées dans la catégorie « ATE 2 ». Nous pouvons nous interroger sur le bien-fondé de cette méthodologie qui va conduire, dans le cadre du rapport, à évaluer les établissements industriels relevant de la méthode comptable sur la base d’un tarif d’un atelier et non pas d’une usine.

Les sanctions applicables sont celles prévues à l’article 1729 C du CGI c’est-à-dire 150 € par défaut de production de la déclaration et 15 € par omission ou inexactitude dans lesdites déclarations.

Précisons que l’article 156 VI de la loi de finances pour 2019 prévoit que les données ainsi collectées ne peuvent en aucun cas être employées à des fins de contrôle ou de redressement fiscal.

Reste à savoir comment combiner l’évolution de la méthode d’évaluation des locaux industriels avec les paramétrages de la révision récente de la valeur locative des locaux commerciaux.

Article paru dans le magazine Option Finance le 15 juillet 2019


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Alexis Bussac
Alexis Bussac
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Paris