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Étude CMS sur les transactions immobilières en Europe, édition 2017

Le marché immobilier reste stable et favorable aux vendeurs

  • Forte demande pour les immeubles de bureaux et commerciaux
  • Hausse du nombre d’investisseurs nationaux sur le marché européen de l’immobilier
  • Fréquence des contrats d'achat assortis de clauses favorables au vendeur

En dépit des tensions géopolitiques, le marché européen de l’immobilier reste stable. Le manque d’opportunités d’investissements alternatifs, conjugué à des conditions de financement favorables, entretient la forte demande d’investissement dans l’immobilier. Ce contexte a permis aux vendeurs de consolider leur position de négociation en 2016 et de négocier des dispositions contractuelles qui leur étaient souvent favorables. C’est ce que révèle l’édition 2017 de l’étude CMS sur les transactions immobilières en Europe dans les conclusions de son enquête sur le marché immobilier européen. Pour cette étude, CMS a méthodiquement analysé et évalué environ 1 100 contrats de vente dans le cadre de missions de conseil réalisées par ses avocats dans 14 pays entre début 2010 et fin 2016.

« Grâce à cette troisième édition de notre étude sur le marché de l’immobilier en Europe, nous nous félicitons de pouvoir présenter les évolutions à long terme et les dernières tendances en matière d’investissement immobilier. L’analyse offre un aperçu des meilleures pratiques actuelles en matière de contrat de vente immobilière », déclare Volker Zerr, avocat associé du département Immobilier et Secteur public au sein de CMS Allemagne. Il poursuit : « Les résultats de l’étude montrent que le marché de l’investissement européen est capable de résister aux crises. L’immobilier reste perçu comme un investissement stable malgré le climat politique incertain. »

Forte demande pour les immeubles de bureaux et commerciaux

Les immeubles de bureaux représentent près de 40 % du volume de transactions et restent ainsi la principale catégorie d’actifs sur le marché européen de l’immobilier. Le nombre de transactions d’immeubles commerciaux s’est quant à lui envolé. Après avoir régressé de 31 % à 13 % entre 2011 et 2014, la proportion d’investissements dans des immeubles commerciaux a presque doublé en 2016, pour atteindre 25 % des transactions. La demande concernait principalement les centres commerciaux, les parcs d’activité commerciale et les grands magasins urbains.

À l’instar de 2015, les catégories alternatives d’actifs telles que les résidences hôtelières, les établissements de soins et les logements étudiants, ont conquis une part du marché substantielle de 11 %. Un chiffre record pour la période couverte par l’étude, qui dépasse considérablement la proportion enregistrée les années antérieures (2013 : 8 % ; 2014 : 7 %).

« Cette tendance s’explique, entre autres raisons, par le surplus de demande existant pour les catégories d’actifs dominants. Les investisseurs y voient aussi indéniablement la promesse de meilleurs rendements et un risque moindre de vacance », explique Dirk Rodewoldt, avocat associé en charge du Groupe international Immobilier et Construction de CMS.

La tendance à la hausse des transactions de biens individuels se confirme : après une envolée remarquable de 70 % à 78 % au cours des dernières années, le chiffre a atteint 82 % en 2016. Cette hausse a été portée par l’augmentation de la demande de biens de premier plan. Compte tenu de la raréfaction des biens immobiliers à vendre, les investisseurs ont reporté leur intérêt sur les projets de développement (transactions à terme).

Plus d’acheteurs nationaux

Les investisseurs nationaux ont consolidé leur position sur le marché immobilier européen en 2016, en assurant 66 % du volume total de transactions en Europe. Alors que les acheteurs étrangers investissaient plus que les acheteurs nationaux en 2014, respectivement 53 % contre 47 %, la situation s’est inversée l’an passé. Ainsi, en 2015, 53 % des acheteurs en Europe étaient des investisseurs nationaux.

Fréquence des contrats d’achat assortis de clauses favorables au vendeur

En 2016, le marché de l’immobilier est resté clairement favorable aux vendeurs. En témoignent notamment les contrats assortis d’un plafond de responsabilité : en 2010, le volume d’opérations assorties d’un plafond maximal de responsabilité contractuelle était de 25 % seulement. En 2015, la proportion culminait à 65 %. En 2016, les vendeurs ont su imposer ce plafond de responsabilité contractuelle dans 60 % des contrats de vente signés. Malgré un léger déclin, la proportion reste relativement élevée. Comparativement au reste de l’Europe, la position de négociation des vendeurs s’est révélée particulièrement forte sur le marché allemand des transactions, où elle a encore progressé pour s’établir à près de 80 %.

La part des transactions assorties de clauses favorables au vendeur prévoyant un seuil ou un montant minimum de garanties en deçà duquel l’acquéreur ne peut prétendre à aucune indemnité (clause de minimis et basket clause) est restée globalement inchangée. S’élevant respectivement à 55 % et 45 %, la proportion de contrats assortis de ce type de clauses n’était que légèrement inférieure aux chiffres records enregistrés en 2015. La proportion de transactions assorties de délais de prescription raccourcis, de l’ordre de 6 à 18 mois, a également atteint son plus haut niveau pour la période couverte par l’enquête (34 %) : autre signe que le marché de l’immobilier est favorable au vendeur.

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