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Fixation du loyer du bail renouvelé

L’article R.145-6 ne s’applique pas aux locaux à usage de réserves

19/04/2019

L’évolution des facteurs locaux de commercialité est inopérante sur des locaux dont la destination est celle de réserves et dépôts, dans lesquels aucune clientèle n’est reçue. C’est la solution que vient de consacrer la cour d’appel de Rennes.

Faits ayant amené la saisine du juge des loyers commerciaux - Une société avait conclu deux baux avec deux bailleurs différents, l’un portant sur un local destiné à la vente, l’autre sur un local à usage de réserves et entrepôts.

A l’occasion d’une procédure en fixation de loyer du bail renouvelé, engagée par le bailleur du local destiné à la vente, le juge des loyers commerciaux avait reconnu une évolution notable des facteurs locaux de commercialité de nature à justifier le déplafonnement du loyer.

Fort de cette décision, le bailleur des locaux à usage de réserves et entrepôts a engagé une action en fixation du loyer en renouvellement. Il sollicitait la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative au motif de l’évolution des facteurs locaux de commercialité. De son côté, le locataire réclamait l’application de la règle du plafonnement.

En première instance - Le juge des loyers commerciaux a jugé que "même si aucun lien juridique ne rend les baux interdépendants, il est incontestable que les locaux, situés en sous-sol de l’immeuble, sont l’accessoire du magasin implanté au rez-de-chaussée et à l’entresol et qu’ils offrent une large superficie de stockage pour tous les articles vendus dans le magasin, libérant ainsi d’autant la surface située dans le local principal pour la vente, de sorte que l’influence de l’évolution notable des facteurs de commercialité ayant été reconnue pour le local principal, les locaux accessoires en bénéficient par contrecoup".

La solution retenue par la cour d’appel de Rennes – Par un arrêt du 27 février 2019 (CA Rennes, n° 16/03310), la Cour d’appel a suivi le raisonnement du locataire. Elle a considéré que le commerce et l’activité considérés, visés par l’article R.145-6 du Code de commerce, ne peuvent être, comme ceux désignés par l’article L.145-33, que les locaux et leur destination définis par le contrat de bail dont le loyer est à renouveler et est l’objet du litige.

Les locaux donnés à bail par le bailleur, seuls à prendre en compte, étant des réserves et dépôts servant à l’entrepôt de marchandises, sans réception de clientèle et d’activité assimilable à un commerce, la Cour d’appel a considéré que l’article R.145-6 du Code de commerce ne leur était pas applicable. Le bailleur n’était donc pas fondé à se prévaloir de l’évolution notable des facteurs de commercialité reconnue pour les locaux servant à l’exploitation du magasin du locataire pour obtenir le déplafonnement du loyer de ses locaux à usage de réserves.

Que faut-il retenir de cette décision ? – Il a déjà été jugé en ce sens que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité n’avait pas d’incidence sur l’activité de réserve exercée dans le local (TGI Grasse, juge des loyers, 6 septembre 2016, n° 10/02626) et que, dès lors que la destination des locaux ne prévoyait pas d’activité assimilable à celle d’un commerce, l’article R.145-6 du Code de commerce n’avait pas à s’appliquer (TGI Nanterre, juge des loyers, 29 juin 2017, n° 17/00431).

La jurisprudence s’était également déjà prononcée sur la question de l’incidence d’une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité pour des locaux ne recevant pas de clientèle (CA Paris, 10 septembre 1997, Sandra c/ Rozenfeld, s’agissant d’un atelier de confection sans vente, situé en étage, sans ascenseur et qui ne reçoit pas de clientèle).


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Auteurs

Brigitte Gauclere
Anne-Sophie Metiner