Immobilier en indivision et indemnité d'occupation

Les questions relatives à l'occupation d'un bien immobilier en indivision (détenu par plusieurs personnes) sont fréquentes et sources de frictions entre les membres de cette indivision (les indivisaires).

Le principe est que chacun d'eux peut user du bien, mais dans le respect du droit des autres. Lorsque le bien est occupé par l'un des indivisaires, cette occupation prive les autres de la jouissance du bien ou des revenus qui pourraient être retirés de sa mise en location. Aussi, l'occupant est-il redevable d'une indemnité d'occupation qui vient compenser cette perte de revenus.

La Cour de cassation vient de confirmer que cette indemnité est due même en l'absence d'occupation effective du bien indivis par la personne qui s'en réserve l'usage (Cass. 1ère ch. civ. 29 juin 2011). Au cas particulier, l'intéressé y avait installé sa mère. Le simple fait que les autres indivisaires soient dans l'impossibilité d'user du bien suffit donc à justifier l'octroi de l'indemnité de jouissance.

Cette indemnité est due aussi bien lorsque l'occupation a reçu l'accord des autres indivisaires que lorsqu'elle leur est imposée de manière factuelle. Ainsi l'indivisaire qui détient les seules clefs de la maison est susceptible d'être redevable de cette indemnité de jouissance.

Quant à son montant, la jurisprudence considère que cette indemnité doit être déterminée en fonction de la valeur locative du bien indivis. L'indivisaire occupant n'ayant cependant pas les mêmes droits qu'un locataire, une minoration de la valeur locative est admise.

Une décote de 30 % est usuellement pratiquée.

Afin de prévenir d'éventuels conflits, il est recommandé de rédiger une convention d'indivision prévoyant les modalités de la jouissance privative du bien par l'un des indivisaires.

A défaut d'accord, l'indemnité d'occupation peut être fixée par le juge.

A retenir
Lorsqu'un bien immobilier en indivision (détenu par plusieurs personnes) est occupé par l'un des indivisaires ou qu'il s'en est réservé la jouissance, il est redevable envers les autres d'une indemnité d'occupation fixée en fonction de la valeur locative du bien. Une convention d'indivision fixant les modalités d'occupation et le montant de l'indemnité évite les risques de litiges.

Par Sylvie Lerond, avocate responsable du service Droit du Patrimoine

La Chronique du fiscaliste parue dans Les Echos du 20 avril 2012