Lettre des baux commerciaux | Janvier 2018 # 3

La jurisprudence relative aux baux commerciaux est toujours aussi foisonnante ; les décisions rendues ces derniers mois, dont plusieurs sont commentées dans la présente lettre, en attestent.  Les effets juridiques indésirables de certaines décisions peuvent heureusement être contrés par des aménagements contractuels spécifiques. Encore faut-il y penser !

A titre d’exemple, les preneurs doivent avoir à l’esprit qu’il a été jugé que le mécanisme de lissage du loyer de renouvellement déplafonné instauré par la loi Pinel ne s’applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la durée effective du bail initial qui excède 12 ans par l’effet de la tacite prolongation. Quant aux bailleurs, la vigilance s’impose concernant la rédaction des clauses relatives à l’adhésion à une association dès lors qu’une clause portant déclaration du preneur de son intention d’adhérer à une association de commerçants est susceptible d’encourir la nullité.

La nouvelle année pourrait être riche en nouveautés intéressant les baux commerciaux, l’ordonnance du 10 février 2016 portant modification du droit des contrats devant subir un toilettage à l’occasion de sa ratification. Il est toutefois possible que la montagne accouche d’une souris…

Focus
La dénégation du droit au statut des baux commerciaux : une épée de Damoclès sur la tête du preneur
Compte tenu de sa spécificité, le bénéfice de la propriété commerciale suppose la réunion de plusieurs conditions strictes. Lorsque celle-ci ne sont pas remplies, le bailleur pourra évincer le preneur, sans avoir à lui payer une indemnité d’éviction, en lui déniant l’application du statut des baux commerciaux. Si les conditions de mise en œuvre de cette faculté sont connues de longue date, les conditions de délai y présidant ont été affinées très récemment par la Cour de cassation...

Généralités 
Confirmation de la nullité absolue de la clause obligeant un preneur à adhérer à une association de commerçants
CA Paris, 24 mai 2017, n° 15/15282

Exécution du bail 
En l’absence de clause contractuelle expresse, les travaux de ravalement ordonnés par l’Administration demeurent à la charge du bailleur
Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-11.470

Loyer 
Lissage du déplafonnement du loyer de renouvellement : dans tous les cas ?
TGI Paris, Loyers commerciaux, 5 mai 2017, n° 14/10431

Fin du bail 
L’efficacité de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial
Cass. 3e civ, 5 octobre 2017, n° 15-25.018

Contentieux 
La prescription comme remède à la requalification
Cass. 3e Civ., 14 septembre 2017, 16-23.590

Précision sur le point de départ du délai de prescription de l’action en rétractation de l’offre de renouvellement
Cass. 3e civ., 9 novembre 2017, n° 16-23.120 
Perspectives 
Les différences entre la Belgique et la France concernant les baux commerciaux : analyse comparative pratique pour les opérations transfrontalières

Parutions 

Parution d'un guide CMS relatif à la réglementation des baux commerciaux
Ce guide, publié tous les ans par CMS, résume les principales dispositions applicables aux contrats de location de locaux commerciaux à travers 30 juridictions en Europe, Afrique, Moyen Orient, Asie-Pacifique et Amérique du Sud. Un bel outil organisé par thématiques, qui permet d’avoir une vue d’ensemble sur le traitement d’un même sujet selon les pays.