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Bail commercial : clause d'accession et droit à indemnisation du preneur des frais de réinstallation dans un nouveau local

24/10/2018

En présence d’une clause d’accession en fin de bail, le preneur évincé peut-il être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à ceux du local qu’il a été contraint de quitter ? C’est à cette question que répond la Cour de cassation dans un arrêt du 13 septembre 2018.

Etat de l’art - Le sort des constructions et des améliorations réalisées par le preneur au cours du bail peut être réglé par les stipulations contractuelles. Les parties peuvent ainsi prévoir que l’accession aura lieu soit en fin de bail soit en fin de jouissance c’est-à-dire au départ effectif du preneur. Si rien n’empêche de stipuler que le bailleur devra une indemnité au preneur, le plus souvent, il est prévu que le bailleur deviendra propriétaire des constructions et améliorations sans avoir à s’acquitter d’une quelconque indemnité.

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Le cas d’espèce - Un bail commercial contenant une clause d’accession en fin de bail sans indemnité stipulée au profit du bailleur avait été conclu en 1970. En 1996, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement au preneur, avant de se raviser en exerçant son droit d’option. En 2001, le preneur, placé en liquidation judiciaire, a cédé son fonds de commerce. Le cessionnaire a assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.

Les juges du fond ont fait droit à sa demande.

Le bailleur s’est pourvu alors en cassation en invoquant une violation de l’article L.145-14 du Code de commerce par les juges du fonds. Selon lui, lorsqu’un bail commercial contient une clause d’accession au profit du bailleur en fin de bail, l’indemnité d’éviction due au preneur en cas de non-renouvellement devait s’apprécier en l’état des locaux sans les constructions et améliorations réalisées par ce dernier en cours de bail.

La solution retenue - La Cour de cassation n’a pas accueilli cet argumentaire (Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049). Elle considère, en effet, que la clause d’accession sans indemnité stipulée au profit du bailleur "ne fait pas obstacle au droit du preneur évincé d’être indemnisé des frais de réinstallation dans un nouveau local bénéficiant d’aménagements et équipements similaires à celui qu’il a été contraint de quitter".

Claire Le Gloanec, juriste