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Bail réel immobilier | Flash info Immobilier

20/03/2014

Pour favoriser la production de logements à des prix abordables, l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire institue un nouveau type de bail de longue durée constitutif de droits réels appelé « bail réel immobilier », organisé par les articles L. 254-1 à L. 254-9 du code de la construction et de l’habitation (ci-après dénommé « BRI »).

Ce nouveau bail sera utilisable dans les zones « tendues » afin de proposer une offre intermédiaire entre le parc libre et le parc social. Ces zones sont composées :

  • d'une part, des communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telles que définies par l'article 232 du code général des impôts (communes assujetties à la taxe sur les logements vacants) ;
  • d'autre part, des communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique énumérées par le décret pris pour application de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation.

Le BRI est spécifique au logement ; il vise à favoriser l’accession à la propriété de la classe intermédiaire. Comme tous les baux constitutifs de droits réels (bail emphytéotique, bail à construction), ce bail dissocie le foncier du bâti dans l’objectif de diminuer le prix des logements qui seront proposés sur le marché, avec une charge foncière allégée.

Les personnes publiques et les personnes privées pourront mettre à disposition leur foncier dans le cadre de ce nouveau bail.

Le BRI constitue tout à la fois l’aboutissement des travaux menés sur le « bail emphytéotique logement » (BELO)1 et la première illustration de la réflexion plus globale menée à ce sujet par le Club des Juristes qui a conduit à une offre de loi au domaine d’application substantiellement plus large que celui de l’ordonnance du 20 février2.

Les logements réalisés en exécution du BRI doivent être destinés, pendant toute la durée du contrat, exclusivement à une occupation à titre de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds fixés par décret (art L. 254-1 CCH). Pendant toute la durée du contrat, le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer n'excède pas des plafonds fixés par décret (article L. 254-1 CCH).

Le BRI démocratise la propriété temporaire du logement, encore peu pratiquée dans notre pays3.

Les prix des logements qui seront réalisés dans ce cadre seront nécessairement attractifs, traduisant de façon concrète l’écart entre ce dispositif et la propriété perpétuelle « classique ».

Comme les autres baux constitutifs de droits réels, le BRI permet :

  • d'apporter en garantie les droits réels tenus du bail pour financer l'acquisition du logement dont il est le support ;
  • de disposer d'une propriété des constructions, de longue durée et stable, puisque le contrat ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale ;
  • de céder le bail et le logement correspondant moyennant un prix dont la méthode de calcul sera définie par décret en Conseil d'Etat ;
  • de louer librement le logement à une personne remplissant les conditions de ressources, ce qui permettra également à des investisseurs d'acquérir des programmes de logements réalisés dans le cadre d'un BRI en vue de proposer des locations à un prix intermédiaire.

Notons que l'Etat et ses établissements publics, à l'exception des établissements publics fonciers, ne pourront pas consentir de BRI.


1. Qui ne verra donc pas le jour sous cette appellation.
2. Voir J.-L. TIXIER, « le bail réel immobilier », RDI sept. 2013, p. 398 ; Pierre DELVOLVE, « Le bail réel immobilier administratif », RDI sept. 2013, p. 405.
3. On peut citer quelques opérations réalisées dans les années 1970 dans le quartier de Beaugrenelle (Paris XV), mais elles concernaient un public d’investisseurs avertis.

Auteurs

La photo de Jean Luc Tixier
Jean-Luc Tixier
Associé
Paris