Vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)

Articulation entre sanctions contractuelles et sanctions de droit commun

21/06/2019

Selon la Cour de cassation (Cass. 3^e civ., 14 février 2019, n° 17-31.665), l’existence d’une clause pénale sanctionnant le retard de paiement imputable à l’acquéreur dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) n’interdit pas au vendeur d’invoquer l’exception d’inexécution.

Un litige lié à un contrat de VEFA

A la suite d’un retard de livraison intervenu dans le cadre d’un contrat de VEFA, l’acquéreur assigne le vendeur en indemnisation. Le vendeur lui oppose une exception d’inexécution. Il justifie le retard de livraison par les retards de paiement de l’acquéreur. Il sollicite également, à titre reconventionnel, le paiement des pénalités contractuelles afférentes à un tel retard.

La question se pose de savoir si l’existence de ces pénalités exclurait la possibilité pour le vendeur d’invoquer l’exception d’inexécution.

La Cour d’appel condamne le vendeur à indemniser le retard de livraison. Elle considère que les pénalités afférentes à un retard de paiement prévues au contrat font obstacle à ce que le vendeur oppose l’exception d’inexécution liée aux retards de paiement de l’acquéreur pour suspendre l’exécution de sa propre prestation.

Le vendeur se pourvoit alors en cassation en faisant notamment valoir que « sauf renonciation expresse ou non équivoque, la stipulation de sanctions à l'inexécution du contrat n'exclut pas la mise en œuvre des remèdes issus du droit commun des obligations ».

La position de la Cour de cassation

Un arrêt destiné à une large publication.

La Cour de cassation censure la Cour d’appel. Elle affirme que « la stipulation de sanctions à l’inexécution du contrat n’exclut pas la mise en œuvre des solutions issues du droit commun des obligations ».

La solution retenue emporte approbation. La clause pénale vise à réparer un préjudice, alors que l’exception d’inexécution soulevée par le vendeur a pour objectif d’obtenir l’exécution de l’obligation. Les deux mécanismes n’ont pas le même objet et rien ne justifie qu’ils soient exclusifs l’un de l’autre.

La troisième chambre civile de Cour de cassation n’a pas totalement fait sien l’argument du vendeur. Ce dernier considérait qu’une exclusion restait possible en cas de renonciation expresse ou non équivoque des parties. La Haute juridiction ne se prononce pas sur ce point. Ce faisant, elle crée une incertitude quant à l’éventuel caractère d’ordre public des sanctions de droit commun.

L’arrêt a été rendu sous l’empire des textes applicables antérieurement à la réforme du droit des obligations. Les articles 1217, 1219 et 1220 du Code civil ont depuis codifié l’exception d’inexécution.
Le dernier alinéa de l’article 1217 du Code civil dispose que : « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ». La clause pénale – bien que contractuelle – et l’exception d’inexécution n’apparaissent pas incompatibles. La solution retenue par la Cour de cassation s’inscrit donc dans la même logique que les textes issus de la réforme du droit des obligations.

Les articles 1219 et 1220 du Code civil apportent toutefois un bémol à l’application de l’exception d’inexécution. Celle-ci ne pourra être mise en œuvre que si l’inexécution et ses conséquences présentent un caractère de gravité suffisant.

L’impact pratique pour le vendeur en VEFA

Le vendeur en VEFA pouvait justifier un retard de livraison par l’existence d’un cas de force majeure ou, en présence d’une clause contractuelle en ce sens, celle d’une cause légitime de prorogation de délai. Le retard de paiement de l’acquéreur peut désormais également justifier le retard de livraison par le vendeur, sous réserve de respecter les conditions des articles 1219 et 1220 du Code civil.