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Agents Immobiliers

vers un Renforcement du Devoir de Conseil

06/10/2020

Le défaut d’information sur la superficie des locaux caractérise un manquement avéré au devoir de conseil, dont l’agent immobilier doit réparer le préjudice en indemnisant son client.

C'est ainsi qu’ont statué les juridictions monégasques, retenant la responsabilité d'une agence immobilière à raison de la négligence commise dans l'exécution de son mandat de négociation en vue de l’acquisition d’un bien immobilier.

Et ce, malgré le fait que la législation monégasque n'impose pas à l'agent immobilier d'informer l'acquéreur de la superficie des locaux.

Dans l'affaire en cause, le mandant avait acquis un bien immobilier à titre d'investissement locatif sur la seule foi des informations fournies par l'agence immobilière. Ce dernier s'est rendu compte, après l'acquisition du bien, d'une erreur de superficie de 15 % en deçà de la surface totale réelle du bien.

Rappelant en premier lieu que tout agent immobilier doit, au titre de son devoir de conseil, s'assurer des avantages et inconvénients du bien immobilier qu'il propose à la location et en informer son mandant, les juridictions monégasques sont venu préciser que celui-ci a également l'obligation de donner des renseignements précis au futur acquéreur sur l'ensemble des éléments descriptifs du bien mis à la vente et notamment sa superficie, qui constitue un élément important du prix de vente.

  • Circonstances non exonératoires

En l'occurrence, les circonstances suivantes n’exonèrent pas l'agent immobilier de ses obligations au titre de son devoir de conseil à l'égard de l'acquéreur :

  • Mention de la superficie erronée a pu être diffusée également par d’autres agents immobiliers ;
  • Absence de mention de la superficie du bien acquis dans l'acte notarié ;
  • Visite du bien acquis par l’acquéreur qui a donc pu faire ses propres constatations.

La vigilance est de mise d'autant plus que le préjudice du mandant, qui s'analyse en une perte de chance de n'avoir pu négocier un prix d'achat inférieur à celui convenu, a été évalué dans cette affaire par référence au prix au mètre carré pour la superficie manquante.

  • Bien principal et lots accessoires (parkings, cave)

Si le doute persistait encore, les juridictions ont confirmé que le devoir de conseil de l'agent immobilier portait non seulement sur le bien immobilier principal, ainsi que sur les lots accessoires, à savoir les caves et parkings dans la mesure où ceux-ci doivent correspondre aux caractéristiques descriptives données avant l’acquisition, l’agent immobilier demeurant garant des informations communiquées.

A défaut de fournir à son client une information sérieuse et efficiente, l'agent immobilier est jugé fautif  dans l'exécution de son mandat et encourt une condamnation en réparation du préjudice de dépréciation de la valeur vénale du bien acquis.

Intervenant très régulièrement dans la négociation et la rédaction mandats, d'offres de location et d'acquisition de biens immobiliers, notre Equipe Immobilier se tient à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller sur tous les aspects immobiliers de votre activité et investissements.

Auteurs

La photo de Sophie Marquet
Sophie Marquet
Avocat Associé | Partner
Monaco
Audrey
Audrey Ballester
Middle Associate
Monaco
Sabah-Belakbir
Sabah Belakbir
Middle Associate
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Alexia Delaunay
Alexia Delaunay
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