Cartolarizzazioni e benefici per le ReoCo

Con il d.l. 30 aprile 2019 n. 34 sono state apportate importanti innovazioni alla disciplina della cartolarizzazione (Legge 130/1999).

L’articolo 23 del menzionato d.l., oltre ad alcune agevolazioni fiscali, introduce infatti numerose previsioni tese a semplificare la gestione di crediti deteriorati attraverso la possibile cessione di beni e diritti anche “in blocco” alle società veicolo autorizzate ad assumere, totalmente o parzialmente, il debito originario (le real estate owned companies – “ReoCo”).

Lo scopo delle ReoCo è quello di evitare che la vendita degli immobili gravati dall’ipoteca a garanzia dei crediti ceduti, effettuata in sede fallimentare o esecutiva, venga effettuata a prezzi ridotti; pertanto la ReoCo possono acquisire i beni in questione con lo scopo di valorizzarli a vantaggio della SPV cessionaria dei crediti. L’acquisizione di tali beni da parte delle ReoCo nelle procedure in questione può ad esempio avere luogo anche tramite l’assegnazione dei beni nell’ambito delle procedure esecutive o fallimentari di vendita nel caso in cui non vi siano offerte utili all’aggiudicazione.

Già la Legge 96/2017 aveva modificato la Legge 130/99 inserendo un apposito articolo che prevedeva la possibilità di costituire ReoCo, aventi come oggetto sociale esclusivo il compito di acquisire, gestire e valorizzare, nell'interesse esclusivo dell'operazione di cartolarizzazione, i beni immobili e mobili registrati nonché gli altri beni e diritti concessi o costituiti, in qualunque forma, a garanzia dei crediti oggetto di cartolarizzazione.

Con l’ulteriore modifica apportata con il d.l. 34/2019, viene ora previsto che l’acquisizione, gestione e valorizzazione dei beni e diritti possa essere ancora svolta direttamente dalla ReoCo, dalla stessa società di cartolarizzazione o attraverso una o più ulteriori ReoCo di appoggio, autorizzate ad assumere totalmente o parzialmente il debito originario.

Inoltre, viene prevista una semplificazione applicando i criteri per la cessione “in blocco” ex art. 58 del Testo Unico Bancario per il trasferimento di tali beni e diritti (dove per “beni e diritti”, nell’interpretazione dell’oscura formulazione della legge, sembrerebbe doversi fare riferimento ai soli proventi derivanti dai beni costituiti in garanzia della cartolarizzazione, non potendosi ipotizzare la cessione degli immobili secondo tali modalità semplificate),  anche se non avente a oggetto beni o rapporti giuridici individuabili in blocco.

Tale novità consente quindi di applicare anche a singole cessioni il regime semplificato previsto dal suddetto art. 58 TUB, in virtù del quale una volta data notizia della cessione mediante iscrizione nel registro delle imprese e pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana, i privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo conservano la loro validità e il loro grado a favore del cessionario, senza bisogno di alcuna formalità o annotazione.

Inoltre, nei confronti dei debitori ceduti, gli adempimenti pubblicitari predetti determinano il perfezionamento della cessione e la sua apponibilità a terzi così come indicato dall’articolo 1264 del codice civile.

Le somme ottenute nell’ambito della gestione di tali beni e diritti sono destinate in via esclusiva al soddisfacimento dei diritti incorporati nei titoli emessi dalla società di cartolarizzazione e al pagamento dei costi dell'operazione, e rappresentano inoltre patrimonio separato da quello delle ReoCo stesse cosicché su di esse non potranno essere esperite azioni da parte di creditori diversi dalla società di cartolarizzazione nell'interesse dei portatori dei titoli.

Già con la modifica del 2017, inoltre, era stato previsto  che le società di cartolarizzazione possano concedere finanziamenti al fine di migliorare le prospettive di recupero dei crediti oggetto di cessione e favorire il ritorno in bonis del debitore ceduto; il d.l. 34/2019 introduce la previsione ulteriore per cui il finanziamento può essere concesso anche ad assuntori di passività dei debitori ceduti ovvero a soggetti con i quali i medesimi debitori hanno rapporti di controllo o di collegamento ai sensi dell'articolo 2359 del codice civile.

Vengono, infine, previste diverse agevolazioni fiscali, quali l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa, attualmente pari ad Euro 200, sugli atti e le operazioni inerenti il trasferimento in favore della ReoCo. Per il successivo trasferimento, a favore di soggetti che svolgono attività d'impresa, della proprietà o di diritti reali, anche di garanzia, sui beni immobili acquistati dalle ReoCo in relazione all'operazione di cartolarizzazione, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in analoga misura fissa, a condizione che l'acquirente dichiari, nel relativo atto, che intende trasferirli entro cinque anni dalla data di acquisto.

Se tale condizione non si realizza, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute dall'acquirente nella misura ordinaria, maggiorate di una sanzione amministrativa del 30 per cento, oltre agli interessi di mora.

Nel caso di cessione a soggetti che non svolgono attività d'impresa, invece, si applicheranno imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, sempre che in capo all'acquirente ricorrano le condizioni per beneficiare dell’agevolazione prima casa.