Novità in materia di determinazione della rendita catastale degli opifici industriali (categorie catastali D ed E)

Gli immobili oggetto delle modifiche introdotte dalle leggi di stabilità 2015 e 2016 sono i “fabbricati a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E”, nei quali sono incorporati gli impianti funzionali all’attività di produzione e stabilmente infissi al suolo (c.d. “imbullonati”).

Le norme e la prassi di settore prevedono che la rendita catastale degli opifici industriali (tipicamente, gli immobili industriali) venga determinata attraverso uno specifico procedimento di stima diretta, come tale soggetta ad una puntuale valutazione tecnica, svolta caso per caso, delle componenti edilizie ed impiantistiche da prendere in considerazione nella stima medesima.

La valutazione tecnica è proposta su istanza di parte ed operata da professionisti incaricati dal titolare del fabbricato, mediante la procedura c.d. DOCFA, ed è successivamente sottoposta a verifica da parte dei tecnici dell’Agenzia delle Entrate che procedono alla sua validazione o rettifica.

La questione relativa alla tassazione dei “fabbricati a destinazione speciale e particolare” è tornata attuale a seguito dell’emanazione della legge di stabilità 2015 (L. 190/2014). Tale provvedimento ha disposto che, nelle more dell’attuazione della revisione del Catasto dei fabbricati, le regole per la determinazione (mediante stima diretta) della rendita catastale di dette unità immobiliari (contenute nel R.D.L. 652/39) si applicano secondo le istruzioni fornite dall’Agenzia del Territorio con Circolare 30.11.2012 n. 6. Tale Circolare aveva, in particolare, riconosciuto l’applicabilità, in sede di stima diretta, di un coefficiente di deprezzamento legato all'obsolescenza tecnologica, parametrato alla vita utile degli impianti (in particolare, per quanto riguarda il settore del fotovoltaico, un coefficiente pari al 75%, parametrato su una vita utile dell’impianto di 20 anni).

L’intervento legislativo ha dunque elevato la Circolare - da “atto di natura tecnico-amministrativa dell’Agenzia” (peraltro, raramente fino ad allora applicata in concreto dagli Uffici) – al rango di “norma di legge”, così da assicurarne la più uniforme applicazione a livello nazionale, anche alla luce della relativa indeterminatezza della normativa catastale risalente al lontano 1939.

Proprio l’indeterminatezza del quadro normativo di riferimento aveva prodotto l’emersione di una serie di interpretazioni di prassi e giurisprudenza orientati a ritenere che, in generale, nella determinazione della rendita catastale degli opifici industriali dovessero concorrere anche i macchinari e gli impianti stabilmente infissi al suolo, c.d. “imbullonati” e, in particolare, i pannelli e gli inverter degli impianti fotovoltaici.

Ebbene, la legge di stabilità 2016 è intervenuta sul tema, disponendo che “a decorrere dal 1°gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo”.

Pur non potendo sottacere che la formulazione della norma si presta a più di una interpretazione circa la differenza tra “elementi strutturalmente connessi” e “macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti”, è evidente che l’effetto che deriva dall’esclusione dalla stima diretta di talune componenti precedentemente considerate è particolarmente significativo.

Tale effetto è, evidentemente, la riduzione della rendita catastale e conseguentemente delle imposte calcolate sulla base di essa; si pensi, in prima istanza, ai tributi comunali (in primis IMU e TASI) dovuti sugli opifici industriali, nonché alle imposte indirette (imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale).

Tale nuova disposizione, che naturalmente esplica effetti su tutti gli opifici industriali che formeranno oggetto di accatastamento a decorrere dal 2016, interviene peraltro anche su quelli già accatastati, stabilendo che “a decorrere dal 1 gennaio 2016, gli intestatari catastali degli immobili possono presentare gli atti di aggiornamento (mediante procedura c.d. DOCFA) per la rideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti”. Viene altresì precisato che, limitatamente all’anno 2016, se l’atto di aggiornamento è presentato entro il 15 giugno 2016, la rendita catastale rideterminata ha effetto retroattivo al 1° gennaio 2016.

Alla luce di quanto esposto, è opportuno che ciascun soggetto intestatario di opifici industriali appartenenti alle categorie catastali D ed E valuti con attenzione i benefici che tali novità normative possono comportare, soprattutto in un’ottica di potenziale significativo risparmio d’imposta. CMS è in grado di individuare le possibili aree di intervento e di proporre soluzioni idonee a massimizzare i potenziali benefici fiscali ottenibili dall’applicazione delle nuove disposizioni.