Home / Publicaties / Belastingplan 2016: structuren met erfpachtlease in...

Belastingplan 2016: structuren met erfpachtlease in de overdrachtsbelasting aangepakt

18/09/2015

Met ingang van 1 januari 2016 kan geen overdrachtsbelastingvoordeel meer worden behaald door in sale-en-leasebacksituaties en bij de verkoop van beleggingsvastgoed te kiezen voor erfpachtlease. Bij de overdracht van een onroerende zaak onder voorbehoud van een erfpachtrecht wordt namelijk 'slechts' overdrachtsbelasting geheven over de waarde van de bloot eigendom. Het kabinet acht dit fiscale voordeel niet wenselijk en past de Wet op belastingen van rechtsverkeer ("WBR") op dit punt aan.

Overdrachtsbelasting en erfpacht

Overdrachtsbelasting wordt niet alleen geheven ter zake van de verkrijging van de juridische of economische eigendom van een in Nederland gelegen onroerende zaak, maar ook bij de verkrijging van een erfpachtrecht of een opstalrecht. Bij de verkrijging van de volle eigendom moet in beginsel overdrachtsbelasting worden betaald over de waarde van de onroerende zaak of de hogere koopsom. Bij de vestiging of overdracht van een erfpachtrecht wordt overdrachtsbelasting verschuldigd over de gekapitaliseerde waarde van de canon.

Wanneer sec de bloot eigendom van een onroerende zaak wordt overgedragen, dan gebeurt voor de vaststelling van de heffingsmaatstaf voor de overdrachtsbelasting het volgende. De gekapitaliseerde waarde van de canon voor de resterende erfpachttermijn komt in mindering op de waarde van de zaak of de hogere koopprijs. De koper moet slechts over deze (fiscaal) lagere waarde van de bloot eigendom overdrachtsbelasting betalen. Bij een toekomstige aanwas van bloot eigendom naar volle eigendom vindt vervolgens geen heffing meer plaats.

Fiscaal voordeel

Bij sale-en-leasebacksituaties kan thans nog een fiscaal voordeel worden behaald door te kiezen voor erfpachtlease. Bij de koop van een object dat onder voorbehoud van een erfpachtrecht wordt overgedragen is de overdrachtsbelastingdruk immers beperkt. Bovendien is de aanwas naar volle eigendom, na afloop van de voorbehouden erfpacht, niet belast. Hoewel deze structuur in de praktijk heel erg lijkt op een standaard sale-en-leaseback (de erfpachtbepalingen zijn vaak nagenoeg gelijk aan het ROZ-modelcontract), is de fiscale uitwerking verschillend. Bij de verkoop van een onroerende zaak onder gelijktijdige vaststelling van een huurovereenkomst ten behoeve van de verkoper moet immers over de volle koopprijs overdrachtsbelasting worden betaald.

Bij de overdracht van een beleggingsportefeuille kan eenzelfde voordeel worden behaald, door een erfpachtrecht voor te behouden.

Het kabinet vindt dit niet wenselijk en de WBR wordt daarom met ingang van 1 januari 2016 aangepast. Vanaf dan wordt de koper van de bloot eigendom van een onroerende zaak overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de volle eigendom, althans in gevallen waarin de (toekomstig) erfpachter de zaak verkoopt.

Advies

Tot 1 januari 2016 kan het fiscale voordeel bij erfpachtlease wel nog volledig worden benut. Partijen die een sale-en-leaseback overwegen of een beleggingsportefeuille willen verkopen, moeten ervoor zorgen dat de overdracht van de onroerende zaak onder voorbehoud van een erfpachtrecht nog vóór het eind van dit jaar geschiedt. Na 31 december 2015 is immers weer 6% overdrachtsbelasting verschuldigd over de volledige koopsom voor de onroerende zaak of de hogere waarde.

Als u nog vragen heeft over de erfpachtlease, kunt u contact met ons opnemen.

Auteurs

De foto van Willie Ambergen
Willie Ambergen
Belastingadviseur
Amsterdam
De foto van Etienne Cox
Etienne Cox
Belastingadviseur
Amsterdam