Bestaat de Vereniging van Eigenaars wel?

Bij met name de wat ‘oudere’ splitsingen in appartementsrechten, bestaat een risico dat de Vereniging van Eigenaars (VvE) niet (correct) is opgericht. Gevolg daarvan kan zijn dat de VvE formeel niet bestaat, daardoor de bijdragen van de appartementsrechteigenaars niet kunnen worden geïnd, besluitvorming ongeldig kan zijn en zelfs een opstalverzekering mogelijk niet hoeft uit te keren bij schade. Dit kan zich voordoen bij splitsingen waarbij in de akte van splitsing in appartementsrechten (splitsingsakte) niet ook is opgenomen dat de VvE wordt opgericht. Gelet op het in deze bijdrage behandelde arrest van de Hoge Raad van 12 april 2013, kan het zinvol zijn om de splitsingsakte hierop te laten toetsen.

Wanneer ontstaat de Vereniging van Eigenaars (niet)?

De situatie die aanleiding was voor het Arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2013:BY8733) was het overlijden van appartementsrechteigenaars, waarna hun enig erfgenaam, als nieuwe eigenaar, werd aangesproken op betaling van de achterstallige VvE-bijdragen en op de in de toekomst verschuldigde VvE-bijdragen. Deze nieuwe eigenaar stelde dat de VvE geen rechtspersoon was omdat de VvE niet rechtsgeldig tot stand was gekomen. Hij kon daarom geen lid zijn van een – immers niet bestaande – VvE en derhalve kon geen vordering op hem bestaan.

Voor de wet van september 1972 was het niet verplicht om bij de splitsing in appartementsrechten een volwaardige VvE op te richten. In splitsingsakten van voor die tijd komt het dus voor dat geen VvE is opgericht en ook geen statuten van een VvE zijn vastgelegd. De vraag die de Hoge Raad is voorgelegd was de volgende: als in de splitsingsakte niet de akte van oprichting en niet de statuten van de VvE zijn opgenomen, is met het passeren van de splitsingsakte, mede gelet op het huidige recht waarin het wel verplicht is om een VvE op te richten bij de splitsing, dan toch van rechtswege een VvE ontstaan?

De Hoge Raad oordeelt dat door het enkele passeren van de splitsingsakte door de notaris welke akte niet mede de oprichting en de statuten van de VvE inhoudt, niet van rechtswege een VvE ontstaat.

In het door de Hoge Raad beoordeelde geval, was niet gebleken dat de splitsingsakte, verleden op 18 januari 1957, de akte van oprichting en de statuten van de VvE waren opgenomen. De Hoge Raad oordeelde daarom dat in dit geval géén VvE tot stand is gekomen. Omdat de vordering van de VvE tot het voldoen van de VvE-bijdragen was gebaseerd op het lidmaatschap van de VvE, welke dus niet bleek te bestaan, werd die vordering afgewezen.

Conclusie en aanbeveling

In de meeste splitsakten zullen de akte van oprichting en de statuten van de VvE zijn opgenomen, waardoor er geen probleem is ter zake van de totstandkoming van de VvE. Vooral bij oudere splitsingen (met name die van voor 1972) kan het echter zijn dat dit niet het geval is, waardoor de VvE – als deze op een later moment niet alsnog correct is opgericht – mogelijk niet bestaat.

Het niet-bestaan van de VvE kan inhouden dat de appartementsrechteigenaars niet verplicht kunnen worden om de VvE bijdrage te voldoen. Deze redenering volgend, is zelfs niet uitgesloten dat eigenaars onterecht betaalde bijdragen kunnen terugvorderen. De implicaties van dit arrest gaan verder: de besluitvorming zou ongeldig kunnen zijn en de namens de VvE verrichtte rechtshandelingen zouden ongeldig kunnen zijn. Dit alles kan risico’s voor de bestuurders en mogelijk voor de veronderstelde leden van de VvE meebrengen. Ook kan de vraag gesteld worden wat de status is van een opstalverzekering indien de verzekeraar zich op het standpunt zou stellen dat haar contractspartij, de veronderstelde VvE, niet bestaat.

Het is dus zinvol om oudere splitsingsakten te laten controleren op de oprichting van de VvE.