Home / Publicaties / Bestrijding taxatie? Deskundig tegenadvies gebode...

Bestrijding taxatie? Deskundig tegenadvies geboden!

28/01/2015

De eigenaar van gronden die zijn opgenomen in een exploitatieplan, kan in beroep tegen dat plan aanvoeren dat hij het niet eens is met de inbrengwaarde die in de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan aan zijn gronden is toegekend. Die inbrengwaarde betreft een raming gebaseerd op een taxatie verricht in opdracht van de gemeente. Volgens vaste jurisprudentie dient de taxateur een onafhankelijke deskundige te zijn. Als daarover en over diens wijze van taxeren geen redelijke twijfel bestaat, mag de gemeenteraad zich bij de vaststelling van het exploitatieplan (en daarmee dus ook van de getaxeerde inbrengwaarde van de betrokken gronden) op diens taxatie baseren.



In een uitspraak van 28 januari jongstleden inzake een exploitatieplan van de gemeente Teylingen heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State ('de Afdeling') de lijn van haar eerdere rechtspraak over dit onderwerp andermaal bevestigd. Die lijn houdt het volgende in:



1. bestrijdt de appellant de onafhankelijkheid en deskundigheid van de betrokken taxateur?



2. zo nee, heeft de appellant dan aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd (waarbij van belang is of het rapport consistent is en inzicht verschaft in de wijze waarop is getaxeerd en de gegevens die daarbij zijn betrokken)?



3. zo nee, als de appellant dan toch de taxatie-uitkomsten betwist, heeft hij zijn betoog dan onderbouwd door middel van een deskundig tegenadvies?



4. zo nee, dan heeft de gemeenteraad zich op het standpunt mogen stellen dat de in het taxatierapport opgenomen grondprijzen representatief zijn voor de raming van de inbrengwaarden van de gronden in het exploitatiegebied.



Deze laatste consequentie is mijns inziens een volstrekt logische: wie een oordeel van een onbetwist deskundige bestrijdt, zal zich zelf moeten voorzien van gelijke (tegen)deskundigheid. Als een grondeigenaar/appellant geen twijfel heeft gezaaid of kunnen zaaien over de onafhankelijkheid en de deskundigheid van de door de gemeente ingeschakelde taxateur, en diens rapport consistent en goed gemotiveerd is ook in die zin dat duidelijk is op welke gegevens de taxateur zich heeft gebaseerd, dan mag in beginsel worden verondersteld dat de taxatie-uitkomsten – in casu: de getaxeerde inbrengwaarden - juist zijn.



Als de appellant dan tóch die uitkomsten wil bestrijden, kan hij er bijvoorbeeld niet mee volstaan (zoals in de zaak-Teylingen aan de orde was) om enkel te stellen dat de taxateur ten onrechte bepaalde transacties niet in zijn vergelijking heeft betrokken, dat de taxateur ten onrechte een prijscorrectie wegens de economisch verslechterde omstandigheden heeft toegepast, of dat de taxateur ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een voorstrook of een zichtlocatie. Hij zal dan met een deskundig tegenadvies op de proppen moeten komen, waaruit blijkt dat én waarom de uitkomsten van de in opdracht van de gemeente verrichte taxatie onjuist zijn. Uit eerdere jurisprudentie wisten we al dat aan zo'n tegenadvies – terecht – ook de nodige eisen worden gesteld; als daarin bijvoorbeeld enkel andere transacties worden genoemd die volgens de opsteller van dat tegenadvies ten onrechte niet in de inbrengwaardetaxatie zijn betrokken, volstaat dat niet als voldoende gemotiveerde betwisting.

Auteurs

De foto van Robert Lucassen
Robert Lucassen
Advocaat
Amsterdam