Bij transformaties sneller 2%-tarief voor de overdrachtsbelasting

31/01/2018

In 2017 is belangrijke jurisprudentie verschenen over de toepassing van het verlaagde overdrachtsbelastingtarief (van 2%), dat geldt voor de verkrijging van een woning. Volgens de Hoge Raad moet op het moment van de verkrijging – zo objectief mogelijk – worden vastgesteld of sprake is van een woning en of daarmee het 2%-tarief kan worden toegepast. "Objectief" houdt volgens de Hoge Raad in dat aanknoping moet worden gezocht bij de kenmerken van het gebouw zelf, in beginsel bij het doel waarvoor het pand oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. In een recente uitspraak is Rechtbank Den Haag specifiek ingegaan op de vraag hoe invulling moet worden gegeven aan deze maatstaf bij de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen.

Transformaties

De Hoge Raad had al uitgemaakt dat in sommige gevallen de oorspronkelijke bestemming doorslaggevend is voor het toe te passen ovb-tarief. Zo blijft een bouwwerk dat is opgericht ten behoeve van bewoning in fiscale termen een woning, als niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het weer voor bewoning geschikt te maken. Dat het pand tussentijds is verbouwd om het geschikt te maken voor een andere vorm van gebruik doet daaraan niet af. Door een verbouwing kan een oorspronkelijke niet-woning echter ook de aard van woning verkrijgen. De vraag is dan telkens of op het moment van overdracht de verbouwing al dusdanig is gevorderd, dat het pand naar zijn aard een woning is geworden. Maar de Hoge Raad gaf ook al aan dat mede betekenis toekomt aan de publiekrechtelijke voorschriften (waaronder de omgevingsvergunning), als de aard van het gebouw ten tijde van de verkrijging niet duidelijk kan worden vastgesteld.

Uitspraak rechtbank Den Haag

In de zaak voor de Rechtbank Den Haag ging het om de transformatie van een kantoorgebouw naar woningen. Het pand was oorspronkelijk evident ontworpen en gebouwd als kantoor en niet als woning. Op het moment van de verkrijging was het gebouw intern echter geheel gesloopt en er was een (geringe) aanvang gemaakt met de opbouwwerkzaamheden, die het pand gereed moesten maken voor het gebruik als woning. Ook was voorafgaand aan de verkrijging een omgevingsvergunning afgegeven voor de realisatie van woningen.
Ten tijde van de overdracht kon het gebouw – door de eerdere sloop – niet meer eenvoudig geschikt worden gemaakt om te gebruiken als kantoor, maar het pand was naar zijn aard ook nog niet bestemd voor bewoning. Gelet hierop kent de Rechtbank doorslaggevende betekenis toe aan de omgevingsvergunning. Aangezien de omgevingsvergunning was afgegeven voor de bouw van een woning, kon het verlaagd ovb-tarief worden toegepast.

Conclusie

Bij transformatieprojecten zal zich ná de sloopfase en gedurende de opbouwfase veelal een moment voordoen waarop een pand naar zijn aard geen eenduidige bestemming (meer) heeft. Met een beroep op dit arrest kan vanaf dat tijdstip het 2%-tarief worden verdedigd, mits een omgevingsvergunning voor de bouw van een woning is afgegeven én de oude functie niet meer eenvoudig aan het bouwwerk kan worden teruggegeven. Voor de praktijk zal er echter rekening mee moeten worden gehouden dat de Belastingdienst wellicht in hoger beroep gaat tegen de uitspraak van de Rechtbank.

Auteurs

De foto van Etienne Cox
Etienne Cox
Belastingadviseur
Amsterdam
Jeroen-Dijk-CMS-NL
Jeroen van Dijk
Belastingadviseur
Amsterdam