Conformiteit. Levering vrij van lasten en beperkingen. Wenk onder Rechtbank Rotterdam, 21 maart 2018

14/05/2018

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Heeft een koper een onderzoeksplicht naar de publiekrechtelijke bestemming?

Wenk in RN 2018/48, ECLI:NL:RBROT: 2018 :2318

De onderhavige uitspraak beschrijft de verhouding tussen de medelingsplicht van de verkoper aan de ene kant en de onderzoeksplicht van de koper aan de andere kant. Koper heeft in voorkomende geval verschillende mogelijkheden om de koop en levering aan te tasten indien een koper meent door een verkeerde voorstelling van zaken een miskoop te hebben begaan. Deze mogelijkheden bestaan onder meer uit een beroep op ontbinding van de overeenkomst wegens non-conformiteit en een beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling. De wet kent twee soorten gebreken, te weten feitelijke gebreken en juridische gebreken. De onderhavige uitspraak is interessant voor de juridische non-conformiteit. De juridische conformiteit is neergelegd in art. 7:15 BW en houdt een verplichting van de verkoper in om de zaak vrij van bijzondere lasten en beperkingen over te dragen, tenzij deze lasten en beperkingen uitdrukkelijk worden aanvaard door de koper. Hierbij is sprake van een duidelijke mededelingsplicht voor de verkoper. Er is geen gegeven uitzondering voor lasten die de koper had behoren te kennen. Centraal in de onderhavige uitspraak staat of de publiekrechtelijke bestemming die volgt uit een bestemmingsplan is aan te merken als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. Sinds het arrest Bos/Smeenk (HR 27 februari 2004) staat vast dat onder de lasten en beperkingen die de verkoper moet mededelen in het kader van art. 7:15 BW ook publiekrechtelijke lasten en beperkingen begrepen zijn mits die publiekrechtelijke lasten en beperkingen een bijzonder karakter hebben. Sinds het Portsight-arrest (HR 30 januari 2015) kan worden aangenomen dat slechts sprake is van een bijzondere publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. De onderhavige uitspraak benadrukt dat een bestemmingsplan in dit kader niet als "bijzondere" publiekrechtelijke last of beperking is aan te merken. Daarmee komt de publiekrechtelijke bestemming in principe voor rekening en risico van een koper en heeft een koper ter zake een onderzoeksplicht.

Auteurs

De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris
De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris