Home / Publicaties / Contractuele bepaling tot schadevergoeding bij tussentijdse...

Contractuele bepaling tot schadevergoeding bij tussentijdse beëindiging ex art. 39 en 238 Fw werkt niet tegen de curator/boedel.

03/02/2011

In zijn arrest van 14 januari jl. heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een verhuurder - in geval van vervroegde beëindiging door opzegging van de huurovereenkomst door de curator in het faillissement van de huurder (ex art. 39 Fw) - zich niet kan beroepen op een beding in de huurovereenkomst tot schadevergoeding ter hoogte van de resterende huurtermijnen, die bij een normale uitvoering van de overeenkomst nog verschuldigd zouden zijn. Derhalve kan de verhuurder jegens de curator/boedel geen aanspraak maken op een schadevergoeding ter hoogte van deze gederfde huurtermijnen.

Hoge Raad 14 januari 2011, LJN: BO3534

In onderhavige zaak is sprake van een huurovereenkomst, waarbij is bedongen dat de huurder is gehouden alle schade, kosten en interesten als gevolg van onder meer tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst in geval van faillissement en surseance van betaling aan de verhuurder te vergoeden. Na het faillissement van de huurder, heeft de curator de huurovereenkomst op grond van art. 39 Fw beëindigd door opzegging. Op grond van voornoemd beding in de huurovereenkomst, maakt de verhuurder jegens de curator/boedel aanspraak op vergoeding van onder meer de gederfde huurtermijnen.

De Hoge Raad overwoog met betrekking tot de regeling van art. 39 Fw - op grond waarvan in geval van faillissement van een huurder de mogelijkheid bestaat tot tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging, met dien verstande dat de huurschuld vanaf de faillissementsdatum boedelschuld is - dat de wetgever "niet de minste reden" heeft gezien aan de verhuurder "ook nog een recht op schadevergoeding te geven." Voorts overwoog de Hoge Raad dat de regeling van art. 39 Fw berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van boedelschulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs.

Vervolgens oordeelde de Hoge Raad dat de opzegging op de voet van art. 39 Fw een regelmatige wijze is van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht. Het resultaat van de bedoelde belangenafweging kan niet worden doorbroken door het bedingen van het recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op de voet van art. 39 Fw zou zijn beëindigd.

Op grond van eerdere jurisprudentie - waaronder Hoge Raad– mei 2005, NJ 2005/406 (Baby XL) - werd het standpunt verdedigd dat indien een huurovereenkomst een bepaling bevat met de strekking dat de huurder schadeplichtig is in geval van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, bijvoorbeeld bij surseance of faillissement, dit zou impliceren dat een verplichting tot vergoeding van schade kan ontstaan die een omvang kan hebben gelijk aan de gederfde huurtermijnen. Aan deze leer is met het arrest van de Hoge Raad van 14 januari jl. een einde gekomen voor zover het gaat om beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging.

Onder verwijzing naar het Baby XL arrest overweegt de Hoge Raad dat onderscheid gemaakt moet worden tussen:
· de gevallen van opzegging op grond van art. 39 Fw: in die gevallen is een contractueel beding tot schadevergoeding bij faillissement niet toelaatbaar, en
· de gevallen van ontbinding op grond van wettelijke of contractuele regels: in die gevallen verzet de wettelijke regeling (waaronder art. 39 Fw) zich niet tegen een contractueel beding tot schadevergoeding.

Aangenomen moet worden dat het vorenstaande tevens geldt in geval van surseance van betaling (ex art. 238 Fw).

Conclusie

Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 14 januari jl. is opzegging van een huurovereenkomst op grond van art. 39 en 238 Fw een bruikbaar middel voor respectievelijk de curator en de bewindvoerder om de omvangrijke (financiële) verplichtingen uit een huurovereenkomst het hoofd de bieden, zonder te hoeven vrezen voor het ontstaan van een verplichting tot vergoeding aan de verhuurder van de gederfde huurtermijnen. Uiteraard dient hierbij de opzegtermijn ex art. 39 en 238 Fw (drie maanden) in acht genomen te worden en is de huurprijs vanaf de dag der respectievelijk faillietverklaring en surseance boedelschuld.

Bij ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder op grond van wettelijke of contractuele regels kan de verhuurder jegens de curator/boedel (indien dit contractueel is bedongen) aanspraak maken op een schadevergoeding ter hoogte van de gederfde huurtermijnen. Daarbij moet wel worden bedacht dat bij ontbinding van een huurovereenkomst betreffende onroerende zaken, anders dan bij roerende zaken, doorgaans de tussenkomst van de rechter is vereist.

Auteurs

De foto van Jan Willem Bouman
Jan Willem Bouman
Partner
Utrecht