Dwaling. Mededelingsverplichting. Non-conformiteit. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch 20 december 2016

08/03/2017

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Heeft een verkoper een mededelingsverplichting ten aanzien van in de nabijheid van het verkochte te realiseren zorgappartementen voor mensen met schizofrenie?

Wenk in RN 2017/29, ECLI:NL:GHSHE:2016:5599
Deze uitspraak beschrijft twee mogelijke verweren van kopers als zij menen door een verkeerde voorstelling van zaken een miskoop te hebben begaan, te weten een beroep op vernietiging van de overeenkomst wegens dwaling en een beroep op ontbinding van de overeenkomst wegens non-conformiteit. In geval van projectontwikkeling komen deze beroepen relatief vaak voor daar veelal tussen het moment van het sluiten van de overeenkomst en het moment van oplevering de nodige tijd zit en het object van de koop nog gerealiseerd moet worden; dit met allerlei risico's op onverwachte en onvoorziene gebeurtenissen. De leerstukken van dwaling en conformiteit hebben betrekking op dit soort gebeurtenissen. De onderhavige uitspraak gaat primair over dwaling (zie met name r.o. 3.12).

Wat dwaling betreft, valt in het algemeen het volgende op te merken. Bij dwaling is een overeenkomst vernietigbaar indien wordt voldaan aan de voorwaarden van art. 6:228 lid 1 BW. Er dient ten eerste sprake te zijn van dwaling; een juiste voorstelling van zaken moet hebben ontbroken, hetzij in de vorm van zuivere onwetendheid, hetzij door de positieve aanwezigheid van een onjuiste voorstelling van zaken. Daarnaast dient er een causaal verband te zijn: bij een juiste voorstelling van zaken zou de overeenkomst niet zijn gesloten. Daarbij is niet vereist dat de dwalende, indien hij wel een juiste voorstelling van zaken had gehad, in het geheel geen overeenkomst zou zijn aangegaan. Voldoende is dat hij niet op dezelfde voorwaarden zou hebben gecontracteerd, dan wel dat de dwalende door het aangaan van de overeenkomst is benadeeld. Voorts dient één van de drie gevallen als genoemd in art. 6:228 lid 1 onderdeel a, b of c BW van toepassing te zijn. Het betreft kort gezegd dwaling als een gevolg van inlichtingen van de wederpartij (onderdeel a), dwaling als een gevolg van de schending van de mededelingsplicht (onderdeel b) of wederzijdse dwaling (onderdeel c).

Deze uitspraak heeft betrekking op onderdeel b: dwaling als een gevolg van schending van de mededelingsplicht door verkoper. Of deze mededelingsplicht bestaat, is afhankelijk van tal van gezichtspunten. In het algemeen zal geen mededelingsplicht bestaan wanneer de wederpartij er redelijkerwijs van uit mag gaan dat de feiten reeds bij de dwalende bekend zijn of dat ze hem nog voor het aangaan van de overeenkomst bekend zullen worden, en wanneer de wederpartij er geen rekening mee behoefde te houden dat de eventueel mee te delen feiten voor de dwalende van doorslaggevend belang zijn (het zogenoemde kenbaarheidsvereiste). Ook kan een dwalende worden tegengeworpen zelf onvoldoende onderzoek te hebben gedaan om een onjuiste voorstelling van zaken te voorkomen. De redelijkheid en billijkheid verzetten zich er naar vaste rechtspraak in het algemeen tegen dat de dwaling voor rekening van de dwalende blijft, indien deze afging op mededelingen van de wederpartij of de wederpartij de dwalende had behoren in te lichten. Tot slot bevat art. 6:228 lid 2 BW nog twee uitzonderingen waarbij voor vernietiging geen plaats is, te weten misrekening in uitsluitend toekomstige omstandigheden en gevallen waarin de dwaling voor rekening van de dwalende komt.

Deze uitspraak bevestigt eens te meer dat een beroep op dwaling in de praktijk lastig is. Voor verkopers is het ter voorkoming van procedures als de onderhavige dan wel ten behoeve van een geslaagd verweer wel zaak om kopers zo goed mogelijk te informeren over zaken waarvan men mag verwachten dat dit mede van invloed is op een koopbeslissing. Verder kunnen verkopers de nodige voorbehouden maken. Bij projectontwikkeling is hier dus ook van belang hetgeen gerealiseerd gaat worden in de nabije omgeving en de concrete invulling daarvan. Ook bij onbekendheid hierover is het verstandig om dit in de verkoopinformatie tot uitdrukking te brengen en dit expliciet tot de risicosfeer van een koper te laten behoren.

Auteurs

De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris
Amsterdam
De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris
Amsterdam