Home / Publicaties / Een bewoond pand: waarderen naar vrij van bewonin...

Een bewoond pand: waarderen naar vrij van bewoning?

25/01/2010

Hoe moet een geërfd, bewoond pand gewaardeerd worden?
Twee broers, X en Y, waren ieder voor 50% eigenaar van een pand. Toen X kwam te overlijden erfden zijn twee kinderen A en B, als zijn enig erfgenamen, zijn aandeel. Vervolgens kwam ook Y te overlijden, waarna langstlevende echtgenote C als enig erfgenaam haar aandeel verkreeg. B en C wonen in het pand. A vordert voor de rechtbank verdeling van het pand. Aangezien B zich bereid heeft getoond het aandeel van A te willen overnemen en A daarmee instemt, is openbare verkoop van het pand niet aan de orde. De Rechtbank Utrecht komt tot de slotsom dat toedeling van het pand naar vrije waarde, dus vrij van bewoning moet plaatsvinden aangezien geen sprake is van een huurrecht.

Discussie omtrent gemeenschappen
A stelt zich op het standpunt dat er sprake is van twee gemeenschappen:
1. de gemeenschap waarin A samen met B deelgenoot is, en
2. de gemeenschap waarin A en B enerzijds en C anderzijds deelgenoot zijn.
Op basis daarvan vordert A verdeling van beide gemeenschappen. B en C stellen zich op het standpunt dat laatstgenoemde gemeenschap niet verdeeld hoeft te worden, aangezien slechts de gemeenschap tussen A en B hoeft te worden verdeeld. C zou daar geen bemoeienis bij hebben. De rechtbank maakt korte metten met die discussie door te stellen dat er sprake is van één gemeenschap als bedoeld in artikel 3:166 BW. Dat betekent dat ook C (indien er een verdeling plaats zou moeten vinden) daarbij als deelgenoot betrokken is.

Verdeling
Tussen partijen staat buiten kijf dat B het aandeel van A zal overnemen en dat openbare verkoop van het pand daardoor niet nodig is. A is bereid zijn aandeel over te dragen aan B en B is bereid het aandeel aan te nemen. Voor zover B financieel niet in staat blijkt te zijn het aandeel van A over te nemen, heeft C aangegeven bereid te zijn het aandeel over te nemen.

Waardering
Rest de vraag hoe het aandeel van A moet worden gewaardeerd. A stelt zich op het standpunt dat de waarde van het pand vrij van huur en gebruik moet worden getaxeerd. B stelt zich echter op het standpunt dat er getaxeerd moet worden in bewoonde staat, aangezien B en C in het pand wonen.

De rechtbank concludeert dat het feit dat B en C zelf in het pand wonen, niet betekent dat de waarde van het pand in verhuurde of bewoonde staat dient te worden vastgesteld. Daartoe stelt de rechtbank dat B en C niet als huurders zijn aan te merken, aangezien zij geen contractueel bewoningsrecht van het pand hebben, maar het pand bewonen op grond van hun mede-eigendomsrecht. Zodoende kunnen zij het pand leeg opleveren. Dit zou anders zijn indien er sprake zou zijn van een huurrecht.

Bovendien biedt artikel 3:185 lid 2 sub c BW de mogelijkheid voor een deelgenoot om in de situatie waarin sprake is van vrije mede-eigendom, verdeling te vorderen. Toewijzing van een dergelijk verzoek kan betekenen dat het pand vrij van bewoning moet worden verkocht. Ook daarom is er volgens de rechtbank aanleiding om in onderhavige zaak bij de berekening van de waarde aansluiting te zoeken bij de waarde vrij van huur of bewoning.

Conclusie
Indien deelgenoten de gemeenschappelijke woning bewonen op basis van mede-eigendom en er geen sprake is van een huurrecht, kunnen de bewoners het pand leeg opleveren. De waarde dient daarom te worden bepaald naar vrije waarde.

Auteurs

Petra-Knoppers-CMS-NL
Petra Knoppers