Een recht kan kwalitatief zijn zonder dat dit expliciet is bepaald

Partij A1 en nieuwe buurman B1 kwamen in een koopovereenkomst bouwbeperkingen overeen ten aanzien van het door A1 aan B1 verkochte pand. Deze afspraak werd niet expliciet als kwalitatief recht aangemerkt, niet in de openbare registers ingeschreven en ook niet als kwalitatieve verplichting gevestigd. A1 en B2 verkopen later ieder hun pand aan A2 respectievelijk B2. B2 wil op een bepaald moment gaan verbouwen maar dit is in strijd met de bouwbeperking die A1 en B1 destijds overeengekomen zijn. Kan A2 zich nu jegens B2 beroepen omdat de bouwbeperking als kwalitatief recht mee over is gegaan ten behoeve van A2 ten laste van B2 in de betreffende transacties A1-A2 en B1-B2? Of is dit een persoonlijke afspraak tussen A1 en B1 geweest die niet mee over gegaan in de nieuwe relatie A2-B2?

Een recht is kwalitatief wanneer (6:251 lid 1 BW):

- dit voortvloeit uit een overeenkomst;

- dit vatbaar is voor overgang;

- dit in verband staat met een aan de gerechtigde toebehorend goed; en

- de gerechtigde door overgang van het goed zijn belang bij het recht verliest.

Volgens de Hoge Raad (NJ 2012, 292, RVR 2012, 69), die over bovenstaande casus oordeelde, kunnen kwalitatieve rechten ook ontstaan zonder dat:

- de overeenkomende partijen A1 en B1 een kwalitatieve verplichting in het leven hebben geroepen (vgl: 6:252 BW);

- de overeenkomende partijen A1 en B1 in hun overeenkomst bepalen dat de rechten als kwalitatieve rechten overgaan op de verkrijgers onder bijzondere titel;

- die rechten worden ingeschreven in de openbare registers.

Kennelijk was in de transactie B1 - B2 niet de verklaring als bedoeld in 6:251 lid 3 BW opgenomen, waarbij B2 verklaart dat hij geen andere rechten aanvaardt dan die vermeld in koopovereenkomst en leveringsakte.

Nu resteert voor B2 een vordering op grond van wanprestatie jegens B1, omdat deze laatste melding had moeten maken van het recht van A1/A2.