Erfpacht. Onredelijk bezwarend beding. Wenk onder Hof Den Haag, 12 maart 2019

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Zijn de algemene erfpachtvoorwaarden van Amsterdam onredelijk bezwarend?

Wenk in RN 2019/47, ECLI:NL:GHDHA:2019:453

Het hof behandelt in haar uitspraak alle algemene erfpachtvoorwaarden uit de AB 2016 die SEBA onredelijk bezwarend vindt. Per algemene erfpachtvoorwaarde wordt gemotiveerd waarom deze al dan niet onredelijk bezwarend is. Het leerstuk van onredelijk bezwarende voorwaarden wordt in de uitspraak uitvoerig behandeld onder verwijzing naar diverse arresten en uitspraken. Kortheidshalve verwijzen wij nog naar de wenk bij Hof Amsterdam 1 november 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:4314. De hier gehanteerde regels zijn en blijven van toepassing voor de beantwoording of een voorwaarde onredelijk bezwarend is.

Uiteindelijk blijkt na de analyse door het hof slechts één erfpachtvoorwaarde onredelijk bezwarend, te weten artikel 17 van de AB 2016. In artikel 17 van de AB 2016 heeft de Gemeente zich een recht bedongen om een perceel zonder (nadere) toestemming van de erfpachter te betreden en te inspecteren. Dit recht is een inbreuk op de fundamentele rechten van de erfpachter ingevolge de art. 10 en 12 Grondwet en art. 8 EVRM, indien de toestemming van de erfpachter tot het betreden van zijn woning niet welbewust is gegeven. Een toestemming die op voorhand is verleend in algemene voorwaarden als de onderhavige zal in het algemeen niet aan dit vereiste voldoen, maar houdt wel het risico in dat een erfpachter, die met dit vereiste niet bekend is, van de onjuiste veronderstelling zal uitgaan dat hij contractueel gebonden is om de Gemeente toegang tot zijn woning te verlenen. Daarmee houdt deze bepaling een aanzienlijke verstoring in van het evenwicht tussen de Gemeente en de erfpachters, ten nadele van de laatsten. Dat de Gemeente de woning van de erfpachter alleen met tussenkomst van de rechter kan betreden als de erfpachter daaraan niet meewerkt, maakt dat niet anders. Het gaat juist om de situatie dat de erfpachter wel meewerkt in de onjuiste veronderstelling dat hij daartoe contractueel verplicht is op grond van artikel 17, derde lid. Artikel 17, derde lid van de AB 2016 moet dus als onredelijk bezwarend worden aangemerkt.

Een notaris die verzocht wordt mee te werken aan het opstellen van dergelijke algemene (erfpacht- dan wel verkoop)voorwaarden dient voor zover mogelijk rekening te houden met de door het hof behandelde problematiek. Gelet op het gevolg dat art. 6:243 BW daaraan verbindt, kan hij zich immers geconfronteerd zien met de situatie dat hij (onbewust) gevraagd wordt mee te werken aan een vernietigbare rechtshandeling. De notaris moet dan zelf oordelen wat volgens hem rechtens is. Of een beding onredelijk bezwarend is, is uiteraard voorbehouden aan toetsing door de rechter.