Feitelijke staat. Bodemvervuiling. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch, 27 februari 2018

14/05/2018

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Hoe dient verkoop 'in de huidige staat' te worden uitgelegd?

Wenk in RN 2018/36, ECLI:NL:GHSHE:2018:821

In deze casus is een object 'in de huidige staat' verkocht zonder daartoe in de onderliggende documentatie een nadere omschrijving/invulling van deze staat op te nemen. Er is onduidelijkheid ontstaan omtrent de betekenis van de clausule, zodat het hof aan de hand van de Haviltex-norm de clausule nader heeft uitgelegd. In 1981 heeft de Hoge Raad in het Haviltex-arrest een maatstaf gegeven aan de hand waarvan bepalingen in overeenkomsten uitgelegd dienen te worden bij een geschil. In verschillende uitspraken die volgden is door de Hoge Raad deze open norm nader ingekleurd en doorontwikkeld, ten behoeve van de toepasbaarheid bij uiteenlopende uitleggeschillen binnen het contractenrecht. Deze uitspraak toont opnieuw aan dat van wezenlijk belang is de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepaling mochten toekennen en hetgeen zij met betrekking tot die bepaling redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De gegeven omstandigheden worden ingekleurd door de verklaringen en gedragingen van partijen. In latere rechtspraak is tot uiting gekomen dat ook latere gedragingen en uitingen van partijen van betekenis kunnen zijn bij de vaststelling wat partijen destijds bedoeld hebben.

De juridische praktijk hanteert zich veelal voor wat betreft de staat van het verkochte van een meer uitgeschreven zogenoemde 'as is, where is'-bepaling in intentie- en koopovereenkomsten van vastgoed, waaruit duidelijk blijkt dat zowel de juridische, de feitelijke, de milieukundige als de technische staat van het verkochte door een koper wordt aanvaard in de staat waarin het verkochte zich ten tijde van de ondertekening bevindt. Als een koper hiermee niet instemt ten tijde van het sluiten van de overeenkomst casu quo het risico van de staat niet voetstoots wil aanvaarden, dan dient een passende opschortende dan wel ontbindende voorwaarde te worden geformuleerd. Bij verkoop van een terrein waar industriële bedrijvigheid plaatsvindt of heeft plaatsgevonden, zoals in het onderhavige geval een tankstation, bestaat altijd een gerede kans op het risico van bodemverontreiniging, zodat voormelde bepalingen uitgebreid(er) dienen te worden geredigeerd (dan opgenomen in de onderhavige intentieovereenkomst) ter voorkoming van onduidelijkheid en een eventueel geschil. Het hof bepaalt namelijk ook dat het doen van een bodemonderzoek, als nulmeting, gebruikelijk is bij de verkoop van een tankstation. Echter in de onderhavige casus werden door partijen de gevolgen van de uitkomsten van dit onderzoek niet duidelijk contractueel toegerekend.

Auteurs

De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris
Amsterdam
De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris
Amsterdam