Grond met bouwbestemming is btw-bouwterrein

In de afgelopen jaren heeft het Europese Hof van Justitie zich een aantal malen uitgelaten over het begrip btw-bouwterrein. De EU-lidstaten mogen dit Europeesrechtelijke begrip nader omschrijven in hun nationale wetgeving; Nederland heeft hiervan gebruik gemaakt. Thans heeft het Europese Hof uitgemaakt dat onder de nationale omschrijving alle onbebouwde terreinen moeten vallen die bestemd zijn voor bebouwing. De criteria in de Nederlandse btw-wetgeving mogen in dit licht niet te strikt worden geïnterpreteerd.

Gemeente Emmen

Al in 1996 heeft het Europese Hof de btw-doelstelling rondom de levering van onbebouwde terreinen verduidelijkt: enkel de levering van onbebouwde terreinen die niet bestemd zijn als ondergrond voor een opstal is btw-vrijgesteld. Hieruit volgt dat de levering van onbebouwde terreinen met bouwbestemming btw-belast moet zijn.

Het begrip ‘onbebouwd terrein’ heeft het Hof al nader uitgewerkt in het Don Bosco-arrest. Thans komt het Europese Hof met een handvat voor de beoordeling van de bouwbestemming.

Don Bosco

De eerste stap om tot een btw-levering te komen is de kwalificatie als onbebouwde grond. Uit het Don Bosco-arrest blijkt dat de staat van het terrein ten tijde van de levering hierbij niet doorslaggevend hoeft te zijn. Ook wanneer een bebouwd terrein wordt geleverd maar de verkoper zich heeft verplicht tot volledige sloop, kan in btw-termen een onbebouwd terrein worden geleverd. Vervolgens zal – wil sprake zijn van een btw-belaste levering – de bouwbestemming nog moeten worden vastgesteld.

Woonstichting Maasdriel

Bij de (globale) beoordeling of een terrein een bouwbestemming heeft, moet rekening worden gehouden met de intentie van partijen mits deze ook door objectieve gegevens worden ondersteund. De staat van het terrein ten tijde van de levering en de contractuele afspraken tussen partijen behoren tot deze gegevens.

Anders dan de limitatieve opsomming in de Nederlandse btw-wetgeving (bewerkingen, voorzieningen en omgevingsvergunning), kunnen ook andere feiten en omstandigheden duiden op voorgenomen nieuwbouw. De opsomming mag dus niet als strikt criterium worden gehanteerd, maar kan uiteraard wel nog een aanwijzing geven voor de bouwbestemming.

Gevolgen voor de praktijk

Elke belastingplichtige mag tegenover de fiscus nu een direct beroep doen op het Maasdrielarrest bij de overdracht van een onbebouwd terrein teneinde het betreffende terrein belast met btw en vrij van overdrachtsbelasting te verwerven.

Als een ondernemer een onbebouwd perceel nog in de overdrachtsbelasting wil overdragen, en dus juist geen gebruik wil maken van de strekking van het Maasdriel arrest, kan nog een beroep doen op de bestaande wettekst.

De verwachting is dat de Staatssecretaris van Financiën binnenkort of met een beleidsbesluit, maar vermoedelijk met een wetswijziging zal komen om de tekst van de Wet op de Omzetbelasting aan te passen ten aanzien van het begrip bouwterrein

Het is niet uit te sluiten dat de fiscus scherper dan in het verleden zal letten op de vraag of uit de feiten rondom een aankoop van een terrein is af te leiden dat het terrein bebouwd zal gaan worden. Het is daarom goed dit bebouwingsvoornemen expliciet in koopovereenkomsten en akten vast te laten leggen. Dit bebouwingsvoornemen kan ook uit andere stukken blijken zoals bijvoorbeeld de aanvraag van een omgevingsvergunning, verslagen van stuur- of projectgroepen, notulen van overleg met makelaars etc.