Levering gedeeltelijk gesloopt pand: btw of ovb?

De Hoge Raad heeft vandaag enkele uitspraken gedaan over de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting. In deze gevallen ging het om de vraag of de levering van een terrein met deels gesloopte opstallen belast was met btw of ovb. Eén van de drie arresten betrof de einduitspraak in de zogenoemde Don Bosco-zaak.

Don Bosco
De Don Bosco-zaak betreft de levering van een terrein met opstallen die door de verkoper na de levering (volledig) werden gesloopt. Het Europese Hof van Justitie heeft in deze zaak al uitgemaakt dat er sprake is van één handeling: de levering van onbebouwde grond. De Hoge Raad moest vervolgens nog uitmaken of deze onbebouwde grond kwalificeert als bouwterrein in de zin van de btw. Dit is namelijk doorslaggevend voor de vraag of de levering van de grond belast is met btw en (de verkrijging door de koper) is vrijgesteld van ovb.

De Hoge Raad heeft nu bevestigd dat een levering tijdens de sloopfase al in de btw-sfeer kan plaatsvinden (met vrijstelling van ovb), mits de grond op enig moment als btw-bouwterrein wordt opgeleverd. In de Don Bosco-zaak kon de Hoge Raad hier nog geen definitief oordeel over geven; de Hoge Raad vindt nader onderzoek noodzakelijk. De zaak is zodoende verwezen naar Hof 's-Gravenhage, evenals een andere vrijwel identieke zaak.

Vernieuwbouw
In een derde arrest, dat veel gelijkenis vertoont met de Don Bosco-zaak, heeft de Hoge Raad vandaag opnieuw vragen gesteld aan het Hof van Justitie in Luxemburg. Ook hier gaat het om de levering van grond met opstallen tijdens de sloopfase. Echter in dit geval worden de opstallen niet geheel gesloopt, maar zo ingrijpend verbouwd dat sprake is van vernieuwbouw. De Hoge Raad vraagt nu aan het Europese Hof of het de levering van een oud gebouw betreft (vrijgesteld van btw, belast met ovb), of van een nieuw gebouw (belast met btw, vrijgesteld van ovb).

Voor de praktijk
De uitkomst van de hierboven genoemde zaken is van groot belang voor de vastgoedpraktijk. Tot voor kort was vooral de feitelijke toestand van grond en opstallen ten tijde van de levering doorslaggevend voor het toepasselijke belastingregime (btw of ovb). Na het oordeel van de Europese rechter in de zaak Don Bosco, blijkt dat ook andere factoren hierbij een rol kunnen spelen, zoals de staat waarin en omstandigheden waaronder het terrein uiteindelijk door verkoper aan koper wordt opgeleverd.

Vermoedelijk zullen we over een of twee jaar meer duidelijkheid hebben over de afloop van deze zaken.