Levering oud gebouw + transformatie = één btw-vrijgestelde prestatie

Als een verkoper een oud gebouw levert en dit vervolgens in opdracht van zijn koper verbouwt, terwijl daardoor geen “vernieuwbouw” ontstaat, is zijn totale koop-/aanneemsom vrijgesteld van btw. Dat heeft de staatssecretaris van Financiën onlangs geschreven aan de Tweede Kamer. Bij minder transformaties hoeft een verkoper daardoor veelal geen btw (meer) te berekenen over zijn interne kosten, zoals personeelslasten, en risico- en winstopslag. Met name als een koper geen btw-aftrekrecht heeft (zoals bij koop- en verhuurwoningen), zal dit voordelig uitpakken. De verkoper verliest zelf echter ook recht op aftrek van de btw op toerekenbare kosten.

Samengestelde prestaties

Al een aantal keer eerder heeft de Europese en nationale rechter geoordeeld dat de verkoop van onroerend goed en de daaropvolgende bouwwerkzaamheden fiscaal tezamen moeten worden genomen als één handeling, indien deze prestaties worden verricht door dezelfde entiteit (of fiscale eenheid). Zo werd de verkoop van een oud gebouw, gevolgd door de sloop van dit gebouw, aangemerkt als de btw-belaste en van overdrachtsbelasting vrijgestelde levering van een bouwterrein. Ook de verkoop van kale grond en de realisatie van een nieuwbouw pand vormen samen de btw-belaste overdracht van een nieuw gebouw, als de verkoper ook de aanneming verzorgt.

Tegen de achtergrond van deze rechtspraak hebben wij eerder geschreven dat zowel de verkoop als verbouwing van een oud gebouw volgens ons zijn vrijgesteld van btw, mits de verbouwing niet leidt tot “in wezen nieuwbouw” en de handelingen van verkoop en verbouwing door dezelfde partij worden verricht. Onze visie wordt nu bevestigd in de brief van de staatssecretaris.

Voordeel

Met name bij transformatietrajecten, van bijvoorbeeld kantoren naar woningen, zal deze ontwikkeling positief worden ontvangen. Een koper zal voortaan niet meer worden geconfronteerd met niet-aftrekbare btw over de gehele verbouwingssom. De verkoper verliest daarentegen zelf zijn recht op aftrek van btw op de toerekenbare externe kosten. Deze onverrekenbare btw zal hij ongetwijfeld (willen) doorbelasten aan de koper. Btw-vrije componenten van de aanneemprijs, zoals leges, financieringskosten, personeel en winst, blijven evenwel volledig buiten de btw-heffing.

Mocht een koper (grotendeels) wel recht hebben op btw-aftrek, dan zal het voordeliger zijn om de oudbouw en verbouwing af te nemen van twee verschillende partijen (buiten een fiscale eenheid).

Overdrachtsbelasting

Mocht een oud pand reeds juridisch worden geleverd en daarna pas worden verbouwd, dan vinden wij het verdedigbaar dat slechts overdrachtsbelasting is verschuldigd over de koopsom en niet over de aanneemsom. De consequentie hiervan is mogelijkerwijs dat nog geen beroep kan worden gedaan op het verlaagd 2%-tarief, omdat door de verbouwing eerst een woning ontstaat. Dit aspect is echter nog niet volledig uitgekristalliseerd.

Mochten de aanneemkosten wel moeten worden meegenomen in de grondslag voor de overdrachtsbelasting, dan menen wij dat ook voor de tariefstoepassing moet worden gekeken naar het eindresultaat dat de verkoper is verplicht op te leveren.

Tot slot

Bij (her)ontwikkelingen en transformaties hebben we het afgelopen paar jaar vele alternatieve verkoopstructuren gezien, zoals de overdracht van een onderneming (37d), aandelendeals, het samenvoegen of juist splitsen van koop en aanneming, de cessie van het btw-aftrekrecht van de koper en de extensieve toepassing van de btw-verleggingsregeling. Deze verschillende opties kunnen er meestal voor zorgen dat de fiscaliteit een project niet in de weg staat.