Melden incentives bij verkoop

Op 11 november jongstleden bepaalde de rechtbank te Utrecht dat het niet opgeven van een huurkorting bij de verkoop van een pand onrechtmatig is jegens een latere eigenaar. Uit de hierna beschreven zaak blijkt dat het voor een verkoper zinvol lijkt om incentives bij verkoop te melden. Voor een koper is het raadzaam om expliciet naar incentives te informeren.

Rechtbank Utrecht 11 november 2009 (LJN:BK3007)

Het ging in die zaak om het volgende. De Tulp werd in 2007 eigenaar van het kantoorpand "La Palmier" in Vianen. Het pand was oorspronkelijk eigendom van Eurocommerce, dat het in 2006 verkocht aan een derde. Het pand werd daarna nog meerdere malen verkocht. De Tulp was in 2007 de vierde eigenaar na Eurocommerce. De huurprijs bedroeg toen € 84.668,-.

Bij verkoop door Eurocommerce in 2006 was het pand verhuurd tot 31 december 2009. Naast de huurovereenkomst bestond een side-letter waarin Eurocommerce gedurende de eerste vijf jaar, derhalve tot 31 december 2009, een huurkorting van € 16.200,- per jaar aan de huurder verstrekte. De huurder factureerde de korting steeds aan Eurocommerce, ook toen zij geen eigenaar meer was. Van deze afspraak werd bij de verkoop geen melding gemaakt.

De Tulp - die geen contractspartij was van Eurocommerce - vorderde schadevergoeding van Eurocommerce (onder andere) op grond van onrechtmatige daad. De rechtbank oordeelde dat het in strijd is met hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, om bij de verkoop van een pand dat als belegging wordt aangeschaft, geen melding te maken van een bestaande aanvullende afspraak die van invloed kan zijn op het al dan niet verlengen van de huurovereenkomst en de voor beleggers van belang zijnde waarde van het pand. De rechtbank is van mening dat Eurocommerce bij de verkoop volledige openheid van zaken had moeten geven over de inhoud van de bestaande huurovereenkomsten, juist omdat sprake is van een beleggingsobject. Deze verplichting geldt ook jegens toekomstige kopers, aangezien zij zich bij de aankoop óók op die informatie baseren. Eurocommerce is veroordeeld de schade die De Tulp heeft geleden, te vergoeden.

Enige kanttekeningen

Opmerkelijk is dat het vonnis vermeldt dat de huurder ná 31 december 2009 - derhalve na het eindigen van de huurkorting - de huurovereenkomst met vijf jaar heeft verlengd. Het eindigen van de kortingsregeling heeft blijkbaar geen effect gehad op de beslissing om de huurovereenkomst te verlengen. Men kan zich daarom afvragen in hoeverre De Tulp daadwerkelijk schade heeft geleden tengevolge van het handelen van Eurocommerce. Als geen schade is geleden, kan men zich afvragen of Eurocommerce wel onrechtmatig heeft gehandeld. Indien de huurder had opgezegd vanwege het aflopen van de kortingsregeling, lijkt onrechtmatigheid veel meer voor de hand te liggen. Het is dan immers de vraag of het pand tegen dezelfde huurprijs - zonder kortingsregeling - opnieuw kan worden verhuurd. Indien dit niet het geval is, zal dit een drukkend effect op de waarde van het pand hebben. De vraag is of dat nu ook het geval is.

Daarnaast is nog van belang dat de rechtbank voordat zij het onrechtmatigheidsvraagstuk behandelt, eerst onderzoekt of De Tulp binnen bekwame tijd heeft geklaagd over het gebrek. De Hoge Raad bepaalde eerder al dat deze klachttermijn ook aan de orde komt bij een beroep op onrechtmatige daad. De rechtbank oordeelde dat de klachttermijn niet was overschreden, ook al ging er een half jaar voorbij nadat De Tulp Eurocommerce op de hoogte stelde van haar ontdekking. Dit was gerechtvaardigd aangezien De Tulp deze tijd had gebruikt om eerst bij de voorgaande eigenaren informatie te verkrijgen omtrent de huurkorting en juridisch advies in te winnen.

Gevolgen praktijk

De kans is groot dat van deze uitspraak hoger beroep wordt ingesteld. De uitkomst zou dan een andere kunnen zijn. Daarnaast is in deze zaak geen oordeel gegeven over de hoogte van de geleden schade. Het is derhalve nog afwachten of deze uitspraak standhoudt en wat de effecten ervan zullen zijn.
Tot die tijd lijkt het enerzijds zinvol geen risico´s te nemen en afgegeven incentives bij verkoop te vermelden. Anderzijds is uit deze uitspraak af te leiden dat eigenaren die met deze situatie worden geconfronteerd, niet te lang moeten wachten met het nemen van stappen. Tenslotte doen kopers van beleggingsobjecten er goed aan om expliciet naar eventuele incentives te informeren.