Monddoodclausule. Nietigheid. Wenk onder Hof 's-Hertogenbosch, 9 mei 2017

11/07/2017

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is een beding met een kwalitatieve verplichting dat de publiekrechtelijke bezwaar- of beroepsmogelijkheid tegen (wijziging van) het gebruik van naastgelegen pand uitsluit nietig?

Wenk in RN 2017/68, ECLI:NL:GHSHE:2017:2096

In de praktijk en met name in het kader van verwerving van onroerend goed bij projectontwikkeling worden soms regelingen bedongen ten laste van een partij die haar rechten op rechtsbescherming beperken ten aanzien van publiekrechtelijke bestemmingswijzigingen. Deze regelingen kunnen bijvoorbeeld inhouden dat de betreffende partij geen bezwaar zal (doen) maken tegen het eventueel in behandeling zijnde/komende bestemmingsplan, bestemmingsplanwijziging of afgifte omgevingsvergunningen en dat deze betreffende partij zal nalaten elk handelen. waaronder met name het indien van zienswijzen en het maken van bezwaar of het instellen van (hoger) beroep, die planvorming verhinderen of vertragen. In de praktijk staan deze regelingen bekend als een monddoodclausule, waarvan ook in de onderhavige uitspraak sprake is. Veelal geldt de monddoodclausule in obligatoire zin tussen de (2) partijen. Het gaat een stap verder om de monddoodclausule ook te laten gelden jegens rechtsopvolgers. De praktijk bedient zich hier meestal van een ketting-/boetebeding en/of kwalitatieve verplichting om de monddoodclausule een vorm van "zakelijke werking" te geven.

Uit de onderhavige uitspraak blijkt dat een monddoodclausule niet per definitie in strijd is met de openbare orde en daarmee nietig is. De vraag wat wel is toegestaan wordt niet beantwoord, maar gelet op de uitspraak van Hof Amsterdam 16 augustus 2007 en de onderhavige uitspraak zullen de grenzen met name worden bepaald door het noemen van te vage bouw- en ontwikkelingsplannen waarop de monddoodclausule betrekking heeft en het (ook) laten gelden van de monddoodclausule ten aanzien van rechtsopvolgers. Het zal dan ook het nodige maatwerk vergen om een juridisch geldige monddoodclausule te formuleren. In ieder geval zal bij het opstellen van een koopcontract met een monddoodclausule gewezen moeten worden op de onderhavige rechtspraak en het risico op nietigheid van deze clausule.

In het kader van het vorenstaande verdient ook de rol van de notaris bijzondere aandacht. Immers om de regeling jegens rechtsopvolgers geldend dan wel kenbaar te maken zal notariële tussenkomst nodig zijn geweest; bijvoorbeeld door het vestigen van een kwalitatieve verplichting middels een daartoe bestemde notariële akte als bedoeld in art. 6:252 lid 2 BW dan wel het opleggen/uitwerken van een ketting-/boetebeding in de akte van levering. De vraag is of een notaris hier, zeker met de onderhavige uitspraak in het achterhoofd, zomaar aan mag meewerken dan wel of de notaris haar ministerie moet weigeren overeenkomstig art. 21 Wna. De heersende leer is namelijk dat een notaris niet mag meewerken aan nietige dan wel vernietigbare rechtshandelingen. Immers, die rechtshandelingen zijn in strijd met de wet en leiden bovendien tot ongeldigheid hetgeen het fundament van het civiele recht en de taak van de notaris zou ondergraven en het notariaat heeft nu juist te zorgen voor de rechtszekerheid. De conclusie naar aanleiding van de onderhavige uitspraak is dan ook dat de notaris terughoudendheid dient te betrachten indien zij geconfronteerd wordt met een monddoodclausule in een koopcontract en de wens van partijen om dit een vorm van zakelijke werking te geven in de akte van levering. Alhoewel de onderhavige uitspraak aangeeft dat een monddoodclausule niet per definitie in strijd met de openbare orde is, is het zeer de vraag of het ontnemen van rechtsbescherming van rechtsopvolgers is toegestaan; en juist om dat laatste te bewerkstelligen zal medewerking van een notaris nodig zijn.

Auteurs

De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris
De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris