Nietige exploitatieovereenkomst? marktwaarde beslissend voor hoogte vergoeding onverschuldigde prestatie

Op dezelfde dag (5 december 2014) dat mijn blog verscheen over de problematiek van de exploitatieovereenkomst die onder de (oude) WRO is gesloten en die nietig is omdat daarbij de bepalingen van de destijds toepasselijke gemeentelijke exploitatieverordening niet in acht zijn genomen, blijkt de Hoge Raad een arrest te hebben gewezen dat een nieuw licht werpt op deze materie. Een nieuw licht in die zin, dat met dit arrest duidelijk is geworden hoe de voor vergoeding in aanmerking komende waarde moet worden berekend van de door de gemeente (wegens de nietigheid: onverschuldigd verrichte) prestatie. Deze prestatie bestaat meestal uit de aanleg van bepaalde openbare voorzieningen, het bouw- en woonrijp maken van het gebied en de herziening van het bestemmingsplan.Op grond van eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad weten we dat in een dergelijk geval:

1.de gemeente haar aanspraak op de overeengekomen exploitatiebijdrage niet geldend kan maken;

2. de desbetreffende exploitatieovereenkomst wegens strijd met de openbare orde nietig is;

3. deze nietigheid tot gevolg heeft dat indien de gemeente reeds uitvoering heeft gegeven aan de exploitatieovereenkomst, de door haar verrichte prestatie onverschuldigd is verricht;

4. het recht van de gemeente op ongedaanmaking van haar prestatie, nu ongedaanmaking gelet op de aard van de prestatie niet mogelijk is, plaats maakt voor een recht op vergoeding van de waarde van de prestatie (art. 6:210 lid 2 BW);

5. waarbij voor de waardering van die prestatie moet worden aangeknoopt bij de exploitatieverordening in die zin dat moet worden onderzocht of en in hoeverre deze een grondslag biedt voor het bedingen door de gemeente van een tegenprestatie.Betekent het voorgaande nu dat de gemeente zonder meer van haar wederpartij bij de overeenkomst een bedrag kan vorderen dat gelijk is aan de exploitatiebijdrage die de gemeente bij een juiste toepassing van de exploitatieverordening in rekening had kunnen brengen? Nee, niet zonder meer, want voor vergoeding komt namelijk ten hoogste de marktwaarde van die prestatie in aanmerking.

In de zaak waarin de Hoge Raad op 5 december jongstleden arrest heeft gewezen, had het Gerechtshof 's-Hertogenbosch de door de gemeente Reusel-De Mierden (hierna: de gemeente) verrichte prestatie (bestaande uit de aanleg van voorzieningen van openbaar nut ten behoeve van het exploitatiegebied waartoe het bouwperceel van eiser behoorde) gewaardeerd conform de door de gemeente overgelegde berekening. Daarbij was uitgegaan van een kostenomslag gebaseerd op het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per vierkante meter. In cassatie werd hiertegen aangevoerd dat dit een onjuiste wijze van waardebepaling van de prestatie vormde.

De Hoge Raad was het met deze kritiek eens. Hij wees erop dat uit de parlementaire geschiedenis van artikel 6:210 lid 2 BW blijkt dat het bij een vergoeding op basis van dat artikel gaat om de waarde die aan de prestatie in het economisch verkeer wordt toegekend, oftewel de marktwaarde. De gemeente kan derhalve ter vergoeding van de waarde van de door haar onverschuldigd verrichte prestatie geen hoger bedrag vorderen dan overeenkomt met de marktwaarde van die prestatie ten tijde van de ontvangst daarvan, en de rechter kan haar ook niet meer dan dat toewijzen. Om die waarde inzichtelijk te maken, dient de gemeente niet alleen de gegevens in het geding te brengen waaruit de kosten met betrekking tot het gehele exploitatiegebied blijken.

Omdat de waardevergoeding plaatsvindt wegens ongerechtvaardigde verrijking van de grondeigenaar, dient de gemeente bovendien 'aanknopingspunten' te verschaffen aan de hand waarvan kan worden beoordeeld of zij aldus een bedrag vordert dat niet hoger is dan het bedrag van de marktwaarde die de prestatie voor het betrokken perceel heeft. De vergoedingsplicht is dus gemaximeerd op de marktwaarde van de (onverschuldigd verrichte) prestatie. De Hoge Raad heeft het bestreden arrest van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch vernietigd, en het geding verwezen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing. Waarschijnlijk zullen we dus over enige tijd weten hoe de gemeente aan haar door de Hoge Raad omschreven stelplicht heeft voldaan, en wat het verwijzingshof daarover geoordeeld heeft. Wordt vervolgd .... 

Zie de Weblog voor andere bijdragen van Robert Lucassen.