Ontbinding. Onvoorziene omstandigheden. Wenk onder Hoge Raad, 13 oktober 2017

18/12/2017

Jasper Kampherbeek en Mariëlle de Blok zijn redactioneel medewerker van het tijdschrift Rechtspraak Notariaat (RN).

Is ontbinding van een projectontwikkelingsovereenkomst door gemeente middels beroep op onvoorziene omstandigheden (bevolkingskrimp) gegrond?

Wenk in RN 2017/104, ECLI:NL:HR:2017:2615

Deze uitspraak onderstreept geheel in lijn met de bestaande jurisprudentie dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 BW alleen sprake kan zijn voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van het tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Nu reeds ten tijde van het sluiten van de SOK voor de gemeente duidelijk was c.q. redelijkerwijs duidelijk moet zijn geweest dat het woningbeleid voor de periode 2010-2019 ook gevolgen zou (kunnen) hebben voor het ontwikkelingsproject met de projectontwikkelaar, wordt een beroep op gemeld artikel terecht niet gehonoreerd. De onvoorziene omstandigheden moeten voorts van dien aard zijn dat de wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de contractuele rechtsverhouding mag verwachten. Daaraan zal niet spoedig voldaan zijn: redelijkheid en billijkheid laten afwijking slechts bij hoge uitzondering toe, de rechter moet terughoudendheid betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Opgemerkt wordt dat het aanbeveling verdient dat de verschillende organen van een gemeente (maar dit geldt ook voor andere rechtspersonen) niet langs elkaar heen communiceren. Het lijkt in de onderhavige casus immers niet goed voorstelbaar dat eenzelfde orgaan op 20 mei 2009 op de hoogte raakt van de aanzienlijk lagere behoefte aan nieuwbouwwoningen in haar regio ten gevolge van bevolkingskrimp etc. en vervolgens nog geen twee maanden later (juli 2009) een overeenkomst sluit zonder met deze nieuwe ontwikkelingen rekening te houden door zich geen enkel recht voor te behouden (bijvoorbeeld in de vorm van een ontbindende voorwaarde of door een regeling overeen te komen op basis waarvan het aantal te bouwen woningen naar beneden zou kunnen worden bijgesteld). De onderhavige uitspraak ziet op een periode dat de huizenmarkt in crisis verkeerde. Ondanks het aantrekken van de markt verdient het aanbeveling om de onvoorziene omstandighedenregelingen in contracten met de ervaringen uit het verleden beter in te kleden; de onderhavige uitspraak biedt daar goede aanknopingspunten voor.

Auteurs

De foto van Marielle de Blok
Mariëlle de Blok
Kandidaat-notaris
Amsterdam
De foto van Jasper Kampherbeek
Jasper Kampherbeek
Toegevoegd Notaris
Amsterdam